空き家の活用で社会的課題を解決するブログ

空き家を活用して社会的課題を解決したり、新しい街のコンテンツに生まれ変わらせる。そんな観点から書いているブログです。

空き家を活用したセーフティネット住宅は根付くのか?

先週、札幌にある生活困窮者らの自立支援住宅「そしあるハイム」が全焼し、入居者16人中11人が亡くなりました。入居者の大半は高齢者で身寄りがなく介護を必要とした人もいたそうです。2018年2月5日放送のラジオ「荻上チキ・Session-22」で特集されていました(「札幌の火災から考える、低所得者・高齢者の住宅の課題」)。今回の火災の背景にある構造的な問題について解説されています。

  • 自立支援「施設」ではなく「住宅」のメリット
  • 防火対策や避難態勢の充実が必要でも資金力に限界が
  • 築50年以上の木造住宅
  • 国が進める「セーフティネット住宅」は根付くのか
  • 空き家の福祉施設転用しやすく規制緩和

自立支援「施設」ではなく「住宅」のメリット

今回火災になってしまった「そしあるハイム」は生活保護受給者が多く暮らす自立支援住宅です。自立支援「施設」ではなく自立支援「住宅」なので、個室で利用料も低額という入居者側にとってのメリットがあります。しかしこうした公的住宅は不足しており、資金力に限りがある民間が受け皿となっているのが実情です。

続きを読む

【随時更新】空き家活用で役立つサイトまとめ

  • 空き家活用は所有者と利用者双方の相互理解が重要
  • 空き家は安いのか?
  • 空き家活用に必要な修繕・改修工事のコストというリスク
  • 空き家活用に特化したウェブサイトまとめ
    • 家いちば
    • ハロー!RENOVATION
    • 商い暮らし
    • rerererenovation
    • カリアゲJAPAN

空き家活用は所有者と利用者双方の相互理解が重要

空き家に関するブログを書いていると、ときに「○○エリアで空き家はあるんでしょうか(借りられるのでしょうか)?」というご質問を受けることがチラホラあります。確かに住宅・土地統計上では国内の空き家率は13.5%で820万戸の空き家が存在するということになっていますが、その空き家を全て活用できるかと言われればそういうわけではないわけで(賃貸用なのか、個人住宅なのか、老朽化の程度はどうなのか、所有者の理解はあるのか、など越えるべきハードルは多い)、所有者と空き家を活用したいと考える利用者との相互理解がとても重要になってきます。

空き家は安いのか?

例えばよくあるのが、空き家を活用したいと考える利用者の意識として「安く借りられる」「安く買える」といった感覚で空き家の活用を捉えていることです。中にはタダ同然で借りられる(買える)空き家もあるかもしれませんが、そんなのは稀で、なぜかというと空き家が放置されている理由(相続登記がなされず所有権利者がたくさんいて意思決定ができない、老朽化がひどい、事実上物置として使われている、など)を考えると空き家になっている=個別具体的な複雑かつ多様な事情が絡んでいる、という場合が想像つきます。そもそも空き家であるかどうかも個人住宅の場合、所有者にとっては空き家ではないと認識していることが大半でしょう。

実は空き家に興味を持つ人はかなり多いが、その大半は建築物自体ではなく、「安く借りられる」「安く買える」物件に興味があるにすぎない。ところが、放置されていた空き家を再利用するためには、所有者は多額の改修コストやリスク対策の負担、そしてさまざまな記憶や思いを断ち切る必要がある。特に所有者の思い入れが強い物件ほど、結果的に交渉が成立しない場合が多い。

空き家の実態と対策(2) 高く複雑な活用の障壁|視点オピニオン|上毛新聞ニュース

空き家活用に必要な修繕・改修工事のコストというリスク

そして空き家所有者に空き家活用の意向があったとしても、今まで何年も使われてこなかった空き家を使える状態にまで修繕・改修するには、相当なコストがかかります。しかも、工事をしていく中で当初予定していなかった新たな工事が必要になってくるなど、コストの目安が見通しづらいというリスクも存在します。ここまでコストをかけてまで修繕・改修ができるか(投資回収できるか)真剣に考える必要が出てきます。

一方で所有者がどうしても貸したい・売りたいと考えている空き家があっても、一般的に空き家の資産価値・市場価値は低く、不動産市場では商売にならないことから、空き家の状態はほぼ開示されていない。そのため利用希望者と所有者との接点がなく、運よく良さそうな空き家が見つかっても建築物自体の状態も程度も分からない場合が多い。この状態では、再利用に必要な修繕・改修工事のコストもリスクも予想がつかないため、手が出せる人は限られてしまう。

空き家の実態と対策(2) 高く複雑な活用の障壁|視点オピニオン|上毛新聞ニュース

空き家活用に特化したウェブサイトまとめ

所有者にとっても利用者にとってもハードルが高い空き家活用ですが、空き家活用に特化したウェブサイトしかりマッチングサービスが出てきました。こうしたサイトを通して空き家活用へとつなげていくのが一つ近道になると思います。

続きを読む

寄付でもいいから処分したい空き家はこれから増えると思う

  • 空き家を寄付すると課税される?!
  • みなし譲渡所得課税って何?
  • 「不動産=持っていれば値上りする」時代は終わった
  • 空き家の寄付はこれから増える

空き家を寄付すると課税される?!

認定NPO法人フローレンス代表理事駒崎弘樹さんがご自身のブログで、空き家を寄付した場合、寄付した側に「みなし譲渡所得課税」という税金がかかるという仕組みに対して疑問を投げかけています。

続きを読む

【随時更新】空き家対策関連の施策まとめ

2018年がスタートしました。今年もよろしくお願いいたします。新年一発目の記事は空き家対策関連の施策まとめ、です。昨年は「土地の所有者不明化」だったり「都市のスポンジ化」、「新しい住宅セーフティネット制度」などなど、空き家対策絡みで大きな動きがたくさんありました。そこらへん、逐一動向をチェックできるようにこちらの記事にまとめておきたいと思います。

  • 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
  • 空き家・空き地等の流通の活性化の推進
  • 国土審議会土地政策分科会特別部会
  • 社会資本整備審議会都市計画・歴史風土分科会都市計画部会都市計画基本問題小委員会
  • 社会資本整備審議会産業分科会不動産部会
  • 住宅セーフティネット制度について
  • 既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み
  • 全国空き家対策推進協議会
  • 「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)
  • 社会資本整備審議会建築分科会
  • 住宅宿泊事業法
  • 登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会
  • 所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議

空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

まずは2015年5月に完全施行された空き家対策特別措置法まわりのページからです。空き家法の基本方針やガイドライン政令、省令、告示などがあり、動きがあるページとして空き家対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について、というのがあります。現在(2018.1.2)最新は平成29年10月1日時点とのことで、空き家対策計画の策定状況、特定空き家等に対する措置の実績、法定協議会の設置状況などが記載されています。最近の報道発表では全市区町村の約3割で、空き家対策計画を策定とあります。空き家法施行から2年半で447団体が策定(1739中)とのことで、正直まだまだ空き家対策に対する各自治体の意識、優先順位は低いの実情です。

続きを読む

ふるさと納税の返礼品は空き家管理で

ふるさと納税に注目集まる

2008年度の税制改正によってスタートしたふるさと納税ですが、最近になって都市部の自治体で住民税の減収額が膨らんでいることが大きくて報じられ、大きな注目を集めています。

ふるさと納税の浸透に伴い、都市部の自治体で住民税の減収額が膨らんでいる。総務省が28日発表した調査結果によると、2017年度の首都圏1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)では減収額が16年度比8割増の846億円に達した。全国の減収総額に占める割合は5割近くに上った。財源の流出に歯止めがかからない自治体は危機感を強めている。

1都3県、ふるさと納税で846億円減収 :日本経済新聞

続きを読む