絶対的・排他的な所有権
空き家空き家言っていても、所詮他人の物。所有権は絶対的にオーナーが有しています。空き家は、住んでいなくても、全然管理していなくて建物の劣化が進んでいても、地域のイメージが悪くなっても、他人がその利用についてとやかく干渉することは基本的に出来ません。なので自治体や国は、空き家対策条例や空き家対策特別措置法を作って立入調査や指導、代執行といった公権力に基づいて、空き家の適正管理や活用、撤去といった働きかけを行えるようになりました。そう、つまり所有権は絶対的・排他的な、とても強い権利なのです。
所有者不明の土地の増加が表す所有権の限界
まちを歩いていると、ちらほら空き家を見かけると思います（外から見る分には空き家に見えると推定するしかないけれど）。こうした空き家って賃貸や売却に出していることは稀だったりします。でもメインストリート沿いにあったり、空き家自体に魅力があったりすると、直接オーナーに連絡して賃貸や売買を交渉したい、なんて思う積極的な方もいらっしゃると思います。でも実際問題として、登記簿などの台帳を見てもオーナーと一致しなかったりするし、空き家オーナーとのやりとりは至難の技です。オーナー富士通総研主席研究員の米山秀隆氏のこちらの記事では、所有者不明の土地の増加の事実を伝えています。
日本の場合、土地所有概念は「絶対的所有権」で、土地の利用、処分のいずれについても所有者個人の自由とされる。所有権の強さが、所有者が管理の意思を失った場合や所有者がわからなくなった場合でも、容易に手を出せない状況を生み、問題解決を困難にしている。
（画像引用元：所有者不明の土地激増、深刻な社会問題に…私的所有禁止や強制的利用権設定で成功例も | ビジネスジャーナル）
そもそもの原因は不動産登記制度の不備にある
こうした所有者不明の土地や建物が増加している背景には、人口減少や高齢化、景気の低迷、空き家の増加など色々要因はあります。所有権の絶対性もそうですが、それ以前に不動産登記制度の不備があります。不動産の所有者が誰であるかを表す権利の登記が義務ではないのです。
- 不動産登記は土地、建物別となっており、一筆の土地あるいは一個の建物ごとに表題部と権利部に区分して登記される
- 土地・建物の表題部は建物の物理的な現況を明らかにするもので、税金と連動するものであるため登記は必須
- 土地・建物の権利部は登記の義務はない（参考：不動産登記法第74条 - Wikibooks）
所有権の絶対性は歴史的な経緯がある
こちらの米山氏の記事では、なぜ日本で所有権が絶対性を持つようになったのか歴史的な経緯が書かれています。
- 1873年の地租改正時に土地の私的所有権が認められた
- 1896年制定の民法で土地所有権が明文化（絶対的所有権の考え方）
- 民法制定に当たって、土地所有権は絶対的・排他的とする「ローマ法型」によって作られたドイツ民法第一草案がモデルになった
- 一方で「ゲルマン法型」の土地所有権は、都市の秩序を守るために、所有権の絶対性が限定される「相対的所有権」の概念（社会的所有権とも呼ばれる）
久高島の相対的・社会的所有権に基づいた土地制度
つまり絶対的所有権の考え方にたって日本の不動産制度は成り立っているので、おいそれと第三者が空き家について口出しすることは困難なわけです。記事の中では、土地は村落（字）のものという土地総有制をとっている、沖縄県の久高島の事例を紹介しています。相対的・社会的所有権に基づいているため、土地の適切な管理につながり、耕作放棄や所有権不明な土地の発生を防いでいます。
久高島では土地は、村落（字）のものという「総有制」をとっている。それを明文化したものが、久高島土地憲章（1988年）である。土地は、国有地などの一部を除き、字の総有に属し、利用権の享受資格は、先祖代々字民として認められた者および配偶者にある。字外出身の者は3年間定住し、土地管理委員会と字会の承認を得られれば利用できる。利用がなくなった場合は、字に返還しなければならない。
鍵になるのは所有と利用の分離
実際問題として、いまさら相対的・社会的所有権の考え方に転換し、国民の中に新しい土地制度を浸透させていくことは多大なコストがかかります。そこで現行制度をちょっと改変することを記事の中では提案しています。所有と利用を分離するということです。
具体的には、放置、放棄される土地を第三者が共同管理する仕組みを導入することが考えられる。所有権には手を付けず、利用の共同化を進めるものである。すなわち、放置、放棄された土地、あるいは将来的にそうなる可能性が高い土地の利用権を集約して、次の利用につなげていく。
例として挙げられているのは、高松丸亀町商店街における再開発（細分化された所有権に対し、定期借地権を用いながら利用権をまちづくり会社に集約し再開発を進める）、所有権を残したまま遊休地を貸す農地バンク（農地中間管理機構）の仕組み。
現代における総有的管理ともいえる所有と利用の分離や、所有権の円滑な移転は、それを推進する強力な主体を必要とする。放置、放棄され最終的に所有者不明になるような土地を出さず、より望ましい利用を実現するためには、それを進めるための主体が不可欠であり、所有権が強い日本でも取り組み次第では効果を発揮できることを示している。今後は、こうした取り組みをよりいっそう推進していくことが求められる。
