フランスの多様な空き家対策（空き家税、徴発、一時的住宅契約など）

　2018年9月に刊行された「世界の空き家対策」の「第4章フランス多彩な政策と公民連携による空き家リサイクル」から、フランスの空き家対策についてまとめます。著者は獨協大学法学部教授の小柳春一郎さんです。以下、黒字強調は筆者によります。

フランスの多様な空き家対策
空き家所有者に対する強制力の強弱
かなりの割合で居住不可能物件あり

フランスの多様な空き家対策

　フランスの空き家対策は居住の有無、建物の適正な管理の有無によって、それぞれ異なるアプローチが取られています。

≪2 住宅不足を解消する空き家対策≫

フランスは、国土全体では人口が増加し、大都市では住宅不足が顕著であり、空き家を住宅市場に出すことが重要だと考えられている
そのため、空き家への課税、徴発などの種々の対策が積み重ねられてきた
さらに、管理が不十分な建物には、空き家でない場合にも公権力が介入してきた
フランスでは、空き家政策として多様な手段がある
空き家税は、居住可能な空き家の所有者への課税
徴発は、居住可能な空き家についての強制的手法による利用権設定
一時的住宅契約は、居住可能な空き家について、契約的手法で利用権設定を行うもの
これらに加え、所有者が特定できるがその所有者が不動産を放棄していると認定して公共団体が取得する明白放置財産収容制度や
一定の要件で不動産が無主であると判定して公共団体に所有権を帰属させる無主財産市町村帰属制度もある
以上に加えて、空き家か否かにかかわらない建物管理不全対策として、崩壊危険建物制度、衛生危険建物制度も整備されている
フランスの空き家に対する以上の政策・制度は、居住の有無、建物の適正な管理の有無の二つの軸で整理できる

空き家所有者に対する強制力の強弱

　フランスの地方税の一つである住居税は空き家の場合は課税されず、それが空き家を増やす原因になっていたということで空き家税が設けられました。現在、28都市圏で実施されています。一方、一時的住宅契約という制度は所有者の意思を尊重するソフトな手法です。行政の強制力に強弱があることが特徴的です。

≪2 住宅不足を解消する空き家対策＞1 空き家税≫

空き家税は1998年改正による租税一般法典で規定されている
所有者が値上がり待ちなどのために意図的に居住可能な住宅を空き家のままとした場合に、市町村により所有者に課される
空き家税は、地方税体系の中で新しい税
フランスの地方税は、住居税、既建築不動産税*1、未建築不動産税、地域経済税（商業者に課せられる税）が四大税
いずれも、課税標準は、一種の不動産評価額である地籍台帳記載賃貸価格
そのうち住居税は、基礎自治体であるコミューン（市町村）と、複数市町村が共同で事務を行う市町村連合の税収となる

住宅が空き家の場合、土地建物の所有者には既建築不動産税の課税があるが、住居税は住居を占有する者がいないため課税されない
これが空き家を増やす原因になるとして、一定の空き家の所有者に課税する空き家税が設けられた
空き家税には地域的限定がある
1998年の制度創設時点ではパリ、リヨン、リールなど8都市圏での課税であったが、2013年改正によって適用が拡大され、現在は、28都市圏で実施されている
空き家税の課税対象は、その年の1月1日の時点で過去1年間居住者のいなかった住宅
戸建て住宅も集合住宅も対象になるが、商業用建物は対象外
しかも、居住用空き家のすべてが課税対象なのではない
非課税の場合として、第一に、別荘がある（別荘の占有者に住居税を課税）
第二に、過去1年間に少なくとも90日以上の居住があった場合がある
第三に、所有者の意図に反して空き家となった場合、具体的には市場賃料で賃貸募集中だが賃借人がつかない場合もある
この場合は、既建築不動産税の減額すらある
第四に、建物が荒廃し住宅として使用できない場合も、非課税
この点は、日本の「特定空家」に対する課税強化策が土地を対象とすること、土地の上の建物の水準が低い場合を中心にすることと異なる

≪2 住宅不足を解消する空き家対策＞2 住宅徴発≫

「徴発」とは、「私人に補償金を支払うことによって、私人の労務、動産または不動産の使用、動産の所有権を行政に与えることを私人に対して強制する、行政に認められた手段」（『フランス法律用語時点』三省堂）
不動産について所有権ではなく、利用権を行政に与えることに特徴がある
1960年代には10万件以上の住宅徴発がなされ、1995年、1996年にもパリ周辺で1千件程度の住宅徴発があった
2013年改正時にも、徴発の積極化が目指され、多くの住宅供給団体が徴発発動を求めた
しかし、徴発対象住宅である旨の通知があると、所有者は、賃貸に出すなどして徴発を回避するため、徴発の実施は例外的

≪2 住宅不足を解消する空き家対策＞3 一時的住宅契約≫

一時的住宅契約は、2009年法律323号によって創設された制度
イギリス、オランダ、ベルギーなどの制度に影響を受けて、2013年12月31日に終了する実験的制度とされたが、その後、2018年12月31日まで実験期間が延長された
前述の徴発は、強制的な空き家対策であるが、一時的住宅契約は、所有者の意思を尊重するソフトな手法であり、所有者へのインセンティブとして既建築不動産税の軽減を行なっている（25%税額控除）
一時的住宅契約は、住宅所有者が賃貸しやすくするため、空き家について居住用借家法の例外を設けた
フランスの居住用借家法である1989年法律462号は、日本の借地借家法と同様に借家人を相当に保護している
このため、建物所有者は賃貸するとその家を取り戻すことが容易ではなく、この点が空き家を市場に出す障害になっている
この対策として、一時的住宅契約では、空き家について、契約（県知事の認証が必要）に基づき、長期にわたらない利用権を公共団体や社会住宅供給団体等のために設定し（1989年法適用除外）、この住宅を、住宅困窮者に低額賃料で転貸する
空き家所有者と団体との契約期間は、最短で3ヵ月であり、更新も可能だが、18ヵ月を超えることはできない

≪2 住宅不足を解消する空き家対策＞4 明白放置財産収用≫

以上は、所有者が特定でき、しかも住宅として利用可能な空き家に関する制度出会ったが、放棄・放置された不動産への対策として、「明白放置財産収用制度」および「無主財産市町村帰属制度」がある
いずれも、市町村等へ所有権を帰属させる制度
明白放置財産収用制度は、所有者が使用・管理を放棄・放置してはいるが、無主にはなっていない場合であり、市町村帰属の代償として所有者に補償が与えられるのに対して、無主財産は、所有者がいない場合であり、それ故、補償なくその所有権が市町村等に帰属する

≪2 住宅不足を解消する空き家対策＞5 無主財産市町村帰属≫

フランス民法典は、無主財産について、1804年の制定以来、「無主の財産は国庫に帰属する」と無主財産国庫帰属主義を規定していた
これは、日本民放の「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」という規定（239条2項）の母法に当たる

≪2 住宅不足を解消する空き家対策＞6 管理不全建物対策（空き家かどうかは不問）≫

建物が管理不全になるのは、空き家の場合だけでなく、危険建物に占有者がいる場合もある
フランス法には、不動産の管理不全対策として、「崩壊危険建物制度」と「衛生危険建物制度」がある
これらの制度は、空き家の場合だけでなく、占有者がいる場合でも行政当局の干渉の根拠として重要な役割を果たしている

かなりの割合で居住不可能物件あり

　フランス会計検査院による空き家の検証結果によると、空き家として把握される物件の中にはかなりの割合で居住不可能物件が含まれているそうです。不動産価格が高騰する都市と人口減少が進む地方とでは状況が異なり、地域に応じた空き家対策が必要です。

≪2 住宅不足を解消する空き家対策＞7 空き家対策の検証≫

2016年にフランス会計検査院は空き家の検証結果を公表した
第一に、空き家として把握される物件の中にはかなりの割合で居住不可能な物件があり、そうした物件を利用可能にするには相当の費用が必要である
第二に、空き家の状況は、パリ周辺のような住宅不足の著しいところと、人口減少等に悩む地方都市とでは異なるため、地域に応じた対策が必要である
第三に、フランスの空き家対策の中心は、空き家所有者に対する強制であり、空き家税はその代表であるが、パリのような住宅事情が逼迫したところではその効果は明らかでなく、また、地方都市の状況に合致していない
徴発も、キャンペーンのような単発的なものにとどまっていて、効果は限定的である
第四に、空き家対策には、国のみならず、地方自治体や不動産の専門家との連携が必要であるだけでなく、高齢の家主などには情報の提供が有効である
第五に、「一時的空き家」と「構造的空き家」とを区別することが必要である
一定の空き家率は、円滑な住み替えや不動産の流通のために必要である
建物の状況が悪いと構造的空き家となり、これが空き家のかなりの割合を占める
「フランスには約300万の空き家があるから、これを市場に出せば住宅不足は解決する」という議論があるが、それは、空き家の実態を理解していない議論である
空き家問題は、人口移動・社会状況の変化や地域的特性が関連している
パリ周辺、コートダジュール（ニースを含む地中海岸）などでは、8%程度の空き家率であるが、不動産価格の高騰により住宅事情は逼迫している
中規模の都市、10万人以上の都市圏では空き家率は高くなっている
ブルターニュから、フランス中部の山岳地帯にかけても空き家率は高い
これは、経済状況とりわけ雇用状況に地域で相違があるため