マチノヨハク

まちの余白を活用して新しい価値をつくる

サードプレイスとは何か

書籍「サードプレイス」ってどんな本

 自宅でもない、学校でも職場でもない、誰もが居心地の良い第三の場所…つまりサードプレイスとは何かを理解するために、1932年生まれのアメリカの都市社会学者レイ・オルデンバーグが1989年に刊行した「The Great Good Place: Cafes, Coffee Shops, Bookstores, Bars, Hair Salons, and Other Hangouts at the Heart of a Community」の翻訳書「サードプレイス〜コミュニティの核になる『とびきり居心地よい場所』〜」を読んでみました。インフォーマルな公共生活の欠如という当時のアメリカが抱える問題への解決策として、サードプレイスの醸成が主張されています。
 サードプレイスの8つの特徴やサードプレイスが個人や社会にもたらす恩恵、サードプレイスの実例、サードプレイスを取り巻く諸問題など、全480ページにまとめられています。

書籍「サードプレイス」

インフォーマルな公共生活の中核的環境

 サードプレイスとは何か、オルデンバーグは「インフォーマルな公共生活の中核的環境」と位置付けています。家庭や仕事場が制度上ガッチリとしたフォーマルな領域だとすれば、サードプレイスはもっと個人のパーソナリティに寄った自由な領域と言えます。

サードプレイスというのは、家庭と仕事の領域を超えた個々人の、定期的で自発的でインフォーマルな、お楽しみの集いのために場を提供する、さまざまな公共の場所の総称である。
サードプレイス〜コミュニティの核になる「とびきり居心地よい場所」P59

とびきり居心地よい場所

  原著は「The Great Good Place」ですので、日本語訳すると「とびきり居心地よい場所」となります。副題に例示でしょうか、カフェ、コーヒーショップ、本屋、バー、ヘアーサロンなどが謳われています。
 それぞれ家庭でも仕事場でもない、まちなかにあるアジールというか、健康で文化的な生活を送る上で必要になるような場所です。原著の表紙からも、著者が「とびきり居心地よい場所」つまりサードプレイスをどのようにイメージしているかが伝わってきます。

書籍「サードプレイス」の原著(出典:The Great Good Place: Cafes, Coffee Shops, Bookstores, Bars, Hair Salons, and Other Hangouts at the Heart of a Community

サードプレイスの8つの特徴

 書籍「サードプレイス」では、世界各地のサードプレイスに共通する8つの特徴があると指摘しています。

世界各地のサードプレイスには、共通する本質的な特徴がある。時間と文化の枠を越えて実施されたある調査のように、アラビアのコーヒーハウス、ドイツの居酒屋(ビアシュトゥーべ)、イタリアの食堂(タベルナ)、アメリカ西部の昔ながらの雑貨屋、スラム街のバーには類似性が見てとれる。
サードプレイス〜コミュニティの核になる「とびきり居心地よい場所」P64

1 中立の領域

 強制されて渋々行くような場所でもなければ、行ったからには何かしなければいけないわけでもない、そんな中立の領域です。個人の都合に合わせて自由に出入りができるニュートラルな場所です。

2 人を平等にする

 職場の上司と部下、学校の先生と生徒といった上下関係や主従関係とは無縁の場所です。大手企業や行政の役職などの肩書や社会的地位の高さは、ここではフラットになります。ありのままの個人として認められる場所です。

3 会話が主な活動

 サードプレイスでの活動は会話がメインです。そこでのおしゃべりが素敵であること、活発であること、魅力的であることが交流の喜びとなります。まちで住んだり働いたり学んだり遊んだりしている多様な人たちが、フラットな関係性で会話できる場所です。

4 利用しやすさと便宜

 昼夜を問わずほとんどいつでもきっと知り合いがそこにいると確信して一人で出かけていける場所です。家庭や仕事、学校という優先的かつ基本的なルーティンの合間や前後に、ふらっといつでも気軽に立ち寄ることができます。近場にある、ということが重要です。

5 常連

 新参者を気持ちよく歓迎し受容する、場所を熟知して特色ある雰囲気を作ってくれる常連の存在が重要です。新参者から見ると、サードプレイスの集団は同質的で排他的、閉鎖的に感じられがちです。常連が固定化するのではなく、新たな常連がたくさん生まれるようにする必要があります。

6 目立たない存在

 場所としての飾り気のなさや地味さもポイントになります。利益を出すことを優先する一等地沿いのお店とは違い、控え目かつ慎ましい雰囲気があり、それが外観上も反映されています。日常生活のごく普通のひとこまにすぎない場所であり、一見するとみすぼらしい感じがします(ただし、内部は清潔が保たれている)。

7 その雰囲気には遊び心がある

 目立っていようといまいと遊びの精神を重視します。定まった活動がない即席の集まりかもしれないけれど、誰もが思わず長居してしまうという体験や衝動がある場所です。

8 もう一つのわが家

 プライベートな場所である家のように居心地の良い場所、という意味です。パブリックな場所であるサードプレイスを一人称の所有格を使って指し示したり(○○は私たちのたまり場だ)、元気を取り戻せたり心が休まったり、精神的な心地よさと支えを与える場所です。

サードプレイスの理念

 以上ざっくりと見てきました。正直この8つの特徴は著者が考える理念(理想)であり、日本の各地のまちや地域にそのまま当てはまるとは思えません。行きつけの喫茶店やカフェでボーッとお茶したり静かに本を読んだり、公園や河川敷に座って空や川を眺めたり、定期的に行く床屋や美容室でちょっとしたおしゃべりを楽しむ、など特段アクティブにならなくても、それぞれの人にとってのサードプレイスは既に存在しているはずです。
 しかし私は、まちや地域にサードプレイス的な場所が非常に少ないと感じています。サードプレイス的な場所がもっと増えることで多様な人同士の交流機会が増えたり、個人の健康につながったり、経済効果や社会問題の抑止や解決にまでつながると考えています。ここらへんの仮説はイノイチサードプレイスプロジェクトという社会実験的な取組で検証していけたらと思います。 

(参考)
『サードプレイス』はいかなる場所か?訳書で徹底議論|リーディングクラブ#4 | ソトノバ | sotonoba.place
知ってます?「サードプレイス」の本当の意味。8つの条件をクリアして、社会的・経済的価値を、より高める。次の時代のカギはココ!|大西正紀/GroundLevel & 喫茶ランドリー|note

サードプレイス

サードプレイス

  • 作者:レイ・オルデンバーグ/忠平美幸
  • 出版社:みすず書房
  • 発売日: 2013年10月26日頃

DIY型賃貸借契約を結んでみた(後編)

前編はこちらです。

akiya123.hatenablog.com

前提として「賃貸借契約書」を取り交わす

 家族形態の変化などによりあまり活用されなくなった個人住宅を、賃貸物件として流通させる上で大きな力となるのが「DIY型賃貸借契約」です。個人住宅の空き家が増えている現状、個人住宅の空き家を賃貸流通させる上で国土交通省が普及させようとしている「DIY型賃貸借契約」とは何か、などについては前編をご覧ください。 
 まず前提として、賃貸物件の名称や所在地等、契約期間、賃料等、賃貸借契約に関する一般的な事項を定めた「賃貸借契約書」を取り交わす必要があります。不動産屋でもないし、不動産屋に仲介をお願いするつもりもない、そんな場合に役立ったのが国土交通省のウェブサイトで公開している「賃貸住宅標準契約書」です。標準的な賃貸借契約書のひな形です。こちらを基に、適宜加除修正して独自の賃貸借契約を作っていきます。

「賃貸住宅標準契約書」は、賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、借主の居住の安定及び貸主の経営の合理化を図ることを目的として、住宅宅地審議会答申(平成5年1月29日)で作成した、賃貸借契約書のひな形(モデル)です。
標準契約書は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、この契約書を利用することにより、合理的な賃貸借契約が締結されて、貸主と借主の信頼関係が確立されることを期待し、広く普及に努めています。
住宅:『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省

賃貸住宅標準契約書(出典:「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・家賃債務保証業者型」

賃貸借契約書に「DIY改装の特約条項」を加える

 目的が住宅用ならば、ひな形をこのまま使えば良いと思いますが、私のようにサードプレイスをつくるなど事業用の場合はアレンジが必要です。私の場合は「事業用賃貸借契約書(店舗)」としました。「住戸部分」という記載は削除し、「事業内容」という新項目を追加しました。その中で事業名、事業目的、事業内容を簡潔に書き込みました。
 他にも契約期間、賃料、そしてDIY改装をさせていただく上で重要な「特約条項」のことなどを貸主と慎重に協議しました。不動産屋さんを通さない賃貸借契約、尚且つDIY型賃貸借という新しい賃貸借契約を結ぶとあって、十分な説明と疑問や懸案については誠意を持ってリアクションするように努めました。
 特約条項に盛り込む文章は、DIY型賃貸借に関する契約書式例を参考にしました。通常の賃貸借契約ならばDIY改装はNG、そして明け渡し時に原状回復しなければいけませんが、双方合意の上でこういった特約条項を結ぶことでDIY改装が可能となります。

甲及び乙は、第8条第2項に規定する「増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置」に係る工事部分(設置した造作及び工作物を含む。以下「工事部分」という。)に関する修繕及び原状回復の取扱いについては、第9条及び第15条の規定にかかわらず、第8条第2項に基づく甲の承諾書及び甲及び乙が承諾書と併せて取り交わす合意書に記載された規定に従うものとする。工事部分に係る所有権の帰属及び費用の精算の取扱いについても、同様とする。
DIY型賃貸借に関する契約書式例 

賃貸借契約の特約事項にDIY改装について盛り込む(出典:ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」P7)

DIY改装の申請と承諾

 DIY改装に関する特約条項を盛り込んだ賃貸借契約を結んだら、次はDIY改装の概要を記載した(別表に記載する)申請書を貸主に提出します。貸主が了承してくれたら、承諾書に記名押印してもらいます。

DIY改装申請書兼承諾書(出典:家主向けDIY型賃貸借実務の手引きP6)

 DIY改装にあたり、工事内容や施工方法、増築した設備などの所有権の帰属先、明け渡し時の収去、原状回復義務の有無など、細かい取り決めを別表で定めます。この別表が最重要と言えます。

DIY改装の細かい内容を定めた「別表」は超重要(出典:家主向けDIY型賃貸借実務の手引きP7)

DIY改装の実施を求める申請書とそれを承諾する承諾書、そしてDIY改装の概要を記載した別表(出典:ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」P7)

最後に「合意書」も

 DIY改装に関する承諾書もいただけたら最後は「合意書」です。DIY改装に関する細かい取り決めを定めたのものが合意書と言えます。

「別表」で定めたDIY改装を実施するにあたって細かい取り決めを合意書で取り交わす(出典:ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」P8)

DIY改装の内容について細かく定める合意書(出典:ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」P7)

HRAD研究会の「賃貸DIYガイドラインver1.1」も参考になる

 DIY型賃貸借について理解を深める上で、建築やリノベーションなどの研究や実践に取り組む精鋭たちのプラットフォームであるHEAD研究会が公開している「賃貸DIYガイドラインver1.1」も大いに参考になりました。

まとめ

 以上をまとめると、

  • 増加が目立つ空き家は「個人住宅」
  • 個人住宅の賃貸流通を目指して「DIY型賃貸借契約」が誕生
  • 「DIY型賃貸借契約」を結ぶ上で国土交通省が公開しているひな形が使える
  • DIY型賃貸借契約には「特約条項を盛り込んだ賃貸借契約書」「DIY改装の申請書と承諾書(別表が特に大事)」「DIY改装の合意書」の3つの書類が必要になる

となります。何度も書いていますが、新しい賃貸借契約の形であることからDIY改装の内容について貸主と借主とで綿密な打ち合わせ、慎重な協議、信頼関係の構築がとても重要です。これらの点については私自身が折に触れて何度も確認し自覚する必要があることでもあります。
 この記事がDIY型賃貸借契約について知りたい、実際にDIY型賃貸借契約を結びたいけれどいまいちやり方がわからない方にとって役立つことを願っています。

(参考)
住宅:『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省
住宅:DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて - 国土交通省

DIY型賃貸借契約を結んでみた(前編)

空き家は主に「賃貸住宅」と「個人住宅」の2種類

 「空き家が増えている」と各種メディアで喧伝されるようになって5年くらい*1が経ちました。最新の住宅・土地統計調査によると2018年における全国の空き家数は848万9千戸(3.6%増)*2、空き家率は13.6%(0.1%増)といずれも過去最高を記録しています。
 しかし、増加している空き家とは何かをもう少し細かく見ていくと問題の所在が明らかになります。空き家の種類は4つあり、そのうち2つは「売却用の住宅」と「二次的住宅」でそれぞれ29万3千戸と38万1千戸であり、両者を足しても空き家全体の1割にも届きません。
 空き家の多くは「賃貸用の住宅」が432万7千戸で約半分、それから「その他の住宅(つまり個人住宅)」*3が約4割と、この2種類が大半を占めています。

4種類ある空き家の数と割合(2018年住宅土地統計調査)

増加が目立つのは”個人住宅”の空き家

 2003年から2018にかけて賃貸住宅の空き家は65万2千戸(432万7千戸−367万5千戸)の増加に対し、個人住宅の空き家は136万9千戸(348万7千戸−211万8千戸)と、空き家数の増加が2倍以上にもなっています。
 つまり、巷で話題になっている空き家問題の要諦とは、不動産市場に出ていない個人住宅が増加していることにあります。個人住宅の空き家の維持管理が適切に行われていなかったり、老朽化が激しかったりすれば近隣へ悪影響を及ぼす脅威となり得ます。そのように状態の悪い住宅ではない場合でも、利活用されていないことによる機会損失が生じており経済効率の観点から見ると大きな社会的損失となります。
 以下のグラフをご覧いただくと賃貸住宅に比べて個人住宅の空き家の増加傾向が見てとれます。 

「賃貸用の住宅」の空き家数の推移(1998年〜2018年)

「その他の住宅(個人住宅」の空き家数の推移(1998年〜2018年)

国土交通省も普及を目指す「DIY型賃貸借契約」とは

 増加傾向が続く個人住宅の賃貸流通に向けて、国土交通省では「DIY型賃貸借契約」の普及に取り組んでいます。賃貸住宅というと借主は改装NG、原状回復は必須、貸主にとっても借主が使用できるように物件を綺麗にしたり設備を整えたりしなければならないと思いがちです。基本的にはそうですが、最近は新しい賃貸借契約の形が出てきています。それが「DIY型賃貸借契約」です。

「DIY型賃貸借」とは
・借主(入居者)の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件です。
・借主自ら改修する場合や専門業者に発注する場合など、工事の実施方法は様々です。 
住宅:DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて - 国土交通省

 貸主にとっては現状有姿で貸すことによって設備を整えたりする手間がかかりません。借主にとっては改装可能・原状回復不要となるため物件の使用方法の裁量が上がります。ただし、貸主と借主とで基本となる賃貸借契約を結んでいることが前提であり、改装内容について事前申請と承諾、細かい取り決めを定めた合意書を取り交わすことが必要です。 
 貸主と借主との十分な協議、そして信頼関係がより重要になってきます。実際にDIY型賃貸借契約を結びましたので、気づいたことなどを次回記事でお伝えします。

DIY型賃貸借のすすめ(出典:DIY型賃貸借のすすめ

*1:5年前の2015年に空き家対策特別措置法が施行されたことから

*2:2013年の前回調査から29万3千戸の増加

*3:住宅土地統計調査による定義によると「賃貸用の住宅、売却用の住宅、二次的住宅以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など (注:空き家の区分の判断が困難な住宅を含む。)

神戸市が2021年度から空き家への固定資産税の税制優遇を除外へ

普通の空き家も税制優遇除外の対象に

 神戸市が2021年度から空き家にも適用されていた固定資産税の税制優遇を除外する、とニュースになっています。この税制優遇については空き家対策特別措置法による特定空き家に指定され、さらに勧告を受けなければ適用が除外されることはありませんでしたので、今回の神戸市の動きは一歩踏み込んだ空き家対策と言えます。

神戸市は老朽化が目立つ空き家について、固定資産税の税優遇を2021年度から本格的に廃止する。長年放置され地域の景観を損なう建物については住宅と見なさず、所有者などに解体・修繕の意思がなければ「更地」と同様に固定資産税の支払いを求める。同様の取り組みは全国でも珍しい。
神戸市、空き家の税優遇を廃止 :日本経済新聞

 神戸市では9月から倒壊などのリスクの高い空き家の所有者に税制優遇除外についての通知を始めています。これにより、空き家の所有者は従来の3.5倍程度、固定資産税が増額となります。不動産の所有権は絶対的と言っていいほど守られているため、空き家の所有者自らの行動変容を働きかける施策が重要です。

市の担当者は「固定資産税が増額されることで所有者に行動を起こしていただけると考えた。通知をきっかけに、所有者と交渉を重ね、空き家の再利用や土地の利活用につなげていきたい」と述べた。
神戸市、空き家の税制優遇を廃止へ 来年度から(1/3ページ) - 産経ニュース

f:id:cbwinwin123:20201121171308p:plain(出典:神戸市、空き家の税制優遇を廃止へ 来年度から(1/3ページ) - 産経ニュース

人口減少、住宅余剰な社会に合った税制へ

 住宅が建っていれば土地の固定資産税を優遇するという税制はそもそも1973年に導入された制度です。あれから50年が経ち人口減少や空き家の増加が社会問題となるなど、社会情勢は大きく変化しています。非正規雇用者の比率が4割近くに増え、トヨタの社長が「終身雇用を守るのは難しい」と発言するなど、35年もの長期に渡ってローンを組み住宅を所有することの必然性は限りなく薄らいでいます。

固定資産税に「住宅用地特例」が導入されたのは1973年のことだ。この特例では、「住宅」を建てる際、200平方メートル以下の敷地なら、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減される(200平方メートル超はそれぞれ3分の1と3分の2)とした。当時は、国民がこぞってマイホームを持ちたいと思った時代であり、政府がその後押しをした形となった。
老朽や損傷が進む「空き家」をどうする? 神戸市の取り組み | Forbes JAPAN(フォーブス ジャパン)

まちのために空き家を動かす

 現時点では近隣に悪影響を及ぼしていないとしても、長年空き家状態になることで所有者の高齢化と建物の老朽化は進行するなど、リスクは高まっていきます。利用の当てが無い空き家については早い段階から行政なり外部からの働きかけにより、活用に向けて方向転換していくことがまちや地域社会の持続可能性にとって大切になってきます。

空き家の定義とは何か

空き家というバズワード

 年々、空き家に関する注目度が上がってきています。最近のニュースをざっと眺めてみても、所有者が亡くなって住宅や土地の所有権が相続されても適切に管理されずに老朽化し、次第に近隣の地域へ悪影響を及ぼすようになってしまった空き家を役所が代執行により解体するといったマイナスをゼロに近づける動きや、空き家を改修して高齢者や障害者、生活困窮者向けの住宅を確保するプロジェクトがスタートしている、といったゼロをプラスにするような取組など空き家を巡るニュースに事欠かなくなって久しいです。
 しかし、改めて「空き家ってなに?」と聞かれると人それぞれ捉え方が違っていたりしがちです。賃貸用の住宅として市場に出ていても空室なら空き家なのか?一人暮らしの高齢者が施設に入っている場合でも空き家なのか?マンションやアパートなど共同住宅で空室となっていれば空き家なのか?……。わかるようでわからない空き家の定義について確認していきます。

空き家の定義と判断基準

 2015年に施行された空き家対策特別措置法(以下、空き家法)第2条1項では「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」を空き家の主要要件としています。そして、居住その他の使用がなされていないことが常態であることの細かい判断基準については「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」に示されています。すなわち、人の出入りの有無や電気・ガス・水道の使用状況、不動産登記の記録、住民票の内容、適切な管理がなされているか否かなどから客観的に判断することや、概ね1年間を通して使用実績がないことが基準となる、としています。

住宅・土地統計調査の場合

 2019年1月に公開された総務省による報道資料「空き家対策に関する実態調査 <結果に基づく通知>」P.29がズバリわかりやすいです。空き家法と5年に1度実施される住宅・土地統計調査(以下、住調)それぞれから捉える空き家の定義の違いがまとめられています。

空き家の定義

出典:空き家対策に関する実態調査 <結果に基づく通知>P.29

  住調では空き家を賃貸用の住宅、売却用の住宅、別荘等の二次的住宅、その他の住宅*1の4つに分類しています。この中で、その他の住宅とは平たく言えば、不動産市場に出ていない個人住宅のことです。空き家全体の約半数が賃貸用の住宅、約4割がその他の住宅に当たります(詳細はこちら)。
 空き家法による空き家の定義が使用実績が無い期間を1年間としているのに対し、住調では3ヶ月とかなり短いです。また、空き家法ではマンションやアパートなどの共同住宅のお部屋全てが空室になっていないと空き家と判定しないのに対し、住調では1戸からでもカウントします。

住調と「空家等対策の推進に関する特別措置法」における「空き家」の相関図

出典:平成30年住宅・土地統計調査に関する研究会(第3回)資料1-3

地方自治体は独自の空き家実態調査を実施

 多くの地方自治体では独自に空き家の実態調査を行なっています。例えば東京都三鷹市の場合、2018年実施住調の結果では10.6%なのに対し、独自に行なった2017年度調査では2.08%となっています。空き家法と住調とで空き家の定義や判断基準が異なっているため、このように数字が乖離してきます。

三鷹市空き家実態調査による空き家率

出典:三鷹市 空き家等調査業務 調査結果報告書

空き家かどうかは問題じゃない

 行政としては空き家の所有者に対して適正管理を働きかけ、場合によっては代執行(強制撤去)も選択肢として持っているわけで、空き家の定義が複雑になるのは致し方がありません。しかし、もう少し広く自由な視野で見てみると、使われていなさそうな建物、空き家っぽい建物、何か出来そうな建物はまちなかに点在していることと思います。明確な意味での空き家かどうかは、一個人としてまちや地域に新しい価値をつくっていく上では問題になりません。

*1:「その他の住宅」とは、「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「二次的住宅」以外の空き家で、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅のほか、空き家の区分の判断が困難な住宅などを含む。