未利用不動産を市場に戻すランドバンク

　2018年9月に刊行された「世界の空き家対策」の「第2章アメリカ空き家の発生を抑える不動産流通システム」から、アメリカの未利用不動産を市場に戻す取組であるランドバンクについてまとめます。著者は一般財団法人不動産適正取引推進機構研究理事兼調査研究部長の小林正典さんです。以下、黒字強調は筆者によります。

ランドバンクは公的な媒介組織
拡大してきたランドバンクの対象不動産
収益を上げることの難しさ

ランドバンクは公的な媒介組織

　未利用不動産を市場に戻すランドバンクの特徴として、公的な媒介組織であることが挙げられます。この点、似ている取組として前回まとめたコミュニティ・ランド・トラストがありますが、こちらは必ずしも法的根拠に基づかない組織ですので、ランドバンクとの大きな違いとなります。

≪4 ランドバンクー未利用不動産を市場に戻す＞1 行政と連携した組織と運営≫

「ランドバンク」とは、何らかの理由で有効活用されなくなった不動産を、①行政が関わる非営利組織が取得・保有しながら、②不動産に関わる法的・経済的な障壁を整理し、③地域のニーズに合った形で市場に戻し、保全することを目的とする公的な媒介組織

1971年、セントルイス市でアメリカ初のランドバンクが設立された
郊外へのスプロール化と都市中心部の衰退問題（インナーシティ問題）を抱えている地域を中心にその数は増えていった
現在、12の州で120を超えるランドバンクが設立されている

拡大してきたランドバンクの対象不動産

　ランドバンク黎明期は対象となる不動産は滞納税のある不動産に限られていました。しかしその後、製造業の衰退や人口減少に伴う空き家問題の深刻化に直面したことで州レベルで法制化が進み、90日以上空き家状態にある不動産も対象となるなど、着実に重要を増してきています。

住宅を主な対象とするランドバンクは、以下の3つの世代に分類される
①1970年代から90年代に設立された第一世代のランドバンク：滞納税のある不動産の一部を取得・管理することにより一定の役割を果たしてきたが、税免除と法制度の連携が進まず、限られた財源での運用によって限定的な役割にとどまっていた
②2000年代に設立された第二世代のランドバンク：2002年にミシガン州ジェネシー群に設立されたランドバンクと2008年にオハイオ州カヤホガ群に設立されたランドバンクであり、ランドバンク・ブームの火付け役にもなった
製造業の衰退、人口減少に伴う空き家問題が深刻化したことを受けて州レベルで法制化が進み、ランドバンクの機能は大きく進展した
1999年のミシガン州の不動産抵当権実行関連法の改正により、固定資産税を滞納している不動産を群が一括して取得することが可能に
2004年にはミシガン州法が改正され、滞納税のある不動産の手続きとランドバンクによる不動産取得を一体で行い、市場ニーズに合わせた売却や管理が可能になった
③2010年以降に設立された第三世代のランドバンク：2007年のサブプライムローン問題を経て、2008年に住宅都市開発省により近隣安定化プログラム（NSP）が創設される
滞納税のある不動産とともに90日以上空き家状態にある不動産も取得の対象となる
そのための予算として39億ドル（約4295億円）以上が連邦政府から州や自治体に配分された
ランドバンクの設立にも補助金が割り当てられ、加えて連邦政府により設立書式・手続きガイド等も整備され、ランドバンクの設立を促進する環境が整えられた

≪4 ランドバンクー未利用不動産を市場に戻す＞2 各州のランドバンクの比較≫

2014年までにランドバンクを導入した取組を比較すると、滞納税のある不動産を取得し、建物の解体・開発を行うとともに、権利関係を整理することで、保険が付与できる市場性のある不動産として再び流通させるというランドバンクの共通の機能が見てとれる

主要な財源は再生不動産の売却益やリース料
加えて寄付や補助金等で得た収入により運営されている
空き家対策としては、2010年前後にオハイオ州およびニューヨーク州において滞納税のある不動産以外の空き家・放棄不動産の取得を認める動きが起こり、その動きはここ数年で各州に広がりつつある