空き家の活用で社会的課題を解決するブログ

空き家を活用して社会的課題を解決したり、新しい街のコンテンツに生まれ変わらせる。そんな観点から書いているブログです。

2002年以来の更新!人口減少を見据えて東京の土地利用は量から質へ転換

東京の土地利用に関する基本方針が2002年以来の更新

東京の土地利用に関する基本方針について検討している東京都都市計画審議会土地利用調査特別委員会は2018年9月5日、東京都都市計画審議会に中間報告を行いました。2018年9月6日から10月5日まで、この中間報告に対する意見や提案を受け付けています。注目なのは、人口減少を見据えた具体的な誘導策として都心居住の「量から質への転換」が盛り込まれたことです。東京の土地利用に関する基本方針は2002年以来の更新です。2018年になってようやく将来の人口減少を正面から受け止める方向に舵を切りました。

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(出典:都政新報2018/9/11

中核広域拠点域に限る

ただし東京全域なわけではなくて、概ね環状7号線内側の区域である中核広域拠点域に限ります。このエリアは山手線内であり東京の核と言えるエリアです。具体策としては、

  • 高齢者向け住宅や外国人のニーズ等を踏まえた住宅など多様なライフスタイルに対応した住宅供給を誘導する
  • 木造住宅密集地域の再生や高経年マンションの機能更新

などです。

○ 都心居住推進策の見直し
これまで、職住近接などを図るため、センター・コア・エリアにおける住宅の整備に対して、特段に容積率を割り増し、都心居住を推進してきた。その結果、夜間人口が回復するなど一定の成果を得たが、人口の推移や住宅ストック の形成状況、都心の利便性を生かした様々な居住ニーズを踏まえながら、高齢化や国際化等に的確に対応するため、これまでの量的拡大から質の向上へ住宅施策を転換するべきである。
そのため、前述した中枢広域拠点域における土地利用の誘導の方向とも整合を図りながら、国際ビジネス交流ゾーンや中核的な拠点等で、高齢者向け住宅や外国人のニーズ等を踏まえた住宅など多様なライフスタイルに対応した住宅供給を誘導するとともに、木造住宅密集地域の再生や高経年マンションの機能更新を図る必要がある。

東京における土地利用に関する基本方針について(都市づくりのグランドデザインを踏まえた土地利用のあり方)中間報告 P12

f:id:cbwinwin123:20180915220608p:plain(出典:東京における土地利用に関する基本方針について(都市づくりのグランドデザインを踏まえた土地利用のあり方)中間報告 P9)

中央区江東区のタワマン規制も影響か

1997年の規制緩和で湾岸エリアではタワーマンションがたくさん新設されてきました。その結果、中央区江東区では逆に人口が増えすぎ、タワマン建設の優遇措置を廃止する動きなどが出てきています。人口増はしたものの、保育園や小・中学校などの不足、鉄道や道路などの交通インフラ、スーパーなどの生活利便施設の整備が追いつかないなどという新たな問題が生まれました。こういった区の情勢も踏まえた今回の方向転換なのかなと思います。

東京都中央区は今夏にもマンションなどの住宅建設に対する容積率の緩和制度を廃止する。1990年代の都心空洞化で始めた住宅誘導政策を約20年ぶりに転換する。

住宅の容積率緩和廃止、人口増抑制へ 東京都中央区 :日本経済新聞

 今後、来年2月に東京都都市計画審議会へ答申される予定です。

立地適正化計画の矛盾

今年6月18日に起きた大阪府北部地震、6月下旬から7月上旬に起きた平成30年7月豪雨、9月4日に日本に上陸した平成30年台風21号、9月6日に発生した平成30年北海道胆振東部地震、立て続けに甚大な被害をもたらした自然災害が発生しています。地震、豪雨、暴風、高波、浸水、土砂災害など今までに無かったようなレベルの威力を各種報道から感じています。義援金の他ふるさと納税の仕組みを使って返礼品なしで被災地に寄付が可能です。またヤフーや楽天、LINEで募金を受け付けています

立地適正化計画はコンパクトシティを形成できるのか? 

こちらの記事でも触れた通り、日本で空き家が増え続けている背景には「新築」「持ち家」を手厚く支援してきた住宅政策と無秩序かつ無計画な居住地拡大を許してきた都市計画コンパクトシティの大きく2つが挙げられます。後者の問題に対する解決策の一つとして、市街地の拡大を抑制し都市機能や居住地を中心市街地に集約して人口密度の高い街であるコンパクトシティの形成を目指すための自治体が策定する計画である立地適正化計画があります。2018年5月1日現在161都市が計画を作成・公表しています

立地適正化計画は、都市計画とは逆に人口減少を前提とし、時間をかけて居住エリアと都市機能を集約することで都市をスリム化しようという発想である。移転誘導の難しさやコスト面から、性急なコンパクト化を求めず、無理のない範囲で住民や都市機能を誘導しようとするのは妥当な判断といえる。新たな郊外開発に大義名分を与える危険性があるため、開発区域を従前より制限できれば、市街地の拡大に歯止めをかけることができる。

〝膨張〟するコンパクトシティに歯止めを WEDGE Infinity(ウェッジ)

しかし、日経新聞が2017年末までに計画を作った116市町に進捗を問う調査を行ったところ、誘導区域外で開発届けがあったのは全体の56%に当たる65市町で計1098件。そのうち32市町、つまり58%は何も手を打たなかったと回答しています。熊本市では適当な土地がなかったと都市機能誘導区域外に熊本地震で被災した市民病院を移転されている他、水戸市でも福祉施設保育所などの郊外開発を黙認、強制力のない勧告という手段を作ったのはたった1件だけです。挙げ句の果てには本来は法的に都市開発を厳しく制限する市街化調整区域においても立地適正化計画をもつ自治体の3割の34市町が規制を緩めているのです。

www.nikkei.com

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(出典:コンパクトシティーに逆行 周辺開発、自治体が黙認 :日本経済新聞

憲法22条の居住移転の自由や29条の財産権の規定などから一定のエリアに居住を強制したり、立ち退かせたりすることは非常に難しいです。しかし、財産権の方にスポットを当てるならば絶対的所有権という日本人の土地概念が所有者不明土地を生み出していることはあちこちで議論されており、今後少しずつ現代の人口構造や社会の実相に合わせた形に、財産権の中でも特に不動産所有権は相対的なもの、利用を促すもの、公共的なものという捉え方に移っていく兆しを感じます。具体的には登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会で議論されています。

www.fujitsu.com

www.nhk.or.jp

ohishi.doboku-ch.jp

1m以上の浸水想定区域の一部が居住誘導区域になっている自治体が89%

また日経新聞の別の調査では、居住誘導区域を今年3月末までに発表した人口10万人以上の54市を対象に、調査票や聞き取りを通じて浸水想定区域との重なり具合を調べたところ、全体の89%となる48市で1m以上の浸水想定区域の一部が居住誘導区域となっていました。1m以上というと床上浸水するレベルです。洪水リスクの事前周知や避難体制の整備などの防災対策をしっかりすれば浸水リスクは減らせるという論理ですが、そもそもそんな想定通り行くのか疑問です。行政内部の都市計画セクションと防災セクションとが縦割りとなっていて十分に連携、すり合わせできていない実情もあり不安が残ります。

多くの自治体は防災対策を施せば浸水リスクを軽減できると主張する。だが、立地適正化計画をつくる段階で、都市整備と防災の部署がどこまで細部を擦り合わせたか。東日本のある自治体の防災担当は「居住誘導区域の詳細が分からない」と回答。都市整備担当も浸水想定区域との重複度合いについて「細かく把握していない」という。

浸水想定域に住宅誘導 まち集約の自治体9割で 防災後手、計画の再点検を :日本経済新聞

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(出典:浸水想定域に住宅誘導 まち集約の自治体9割で 防災後手、計画の再点検を :日本経済新聞

自然災害の想定外の脅威を謙虚に受け止め住民を守る

最近の自然災害は特に想定外を超え住民生活に甚大な被害をもたらしています。防災対策をすれば、たとえ浸水想定区域でも居住誘導区域に指定しても問題ないという考え方もあります。しかし、事前に想定外を想定しておくことが危機管理上は重要です。住民の生命や身体、財産を守るべき自治体ならばなおのことでしょう。と言っても、既に居住地が形成されているエリアの住民を強制的に移住させるのは多大なコストと手間がかかり現実的に困難であるため、まずは諸々の自然災害のリスクをエリアごとに分析し、人が住めるエリアなのかそうではないのか見極め、それを情報発信していく、誘導区域の見直しに加え、特にそのエリアに住民が自然災害のリスクを自覚することが重要です。

「居住誘導区域内の浸水想定を詳細に分析すべきだ」と訴えるのは土木工学に詳しい日本大学の大沢昌玄教授だ。リスクの度合いに応じて防災対策の優先順位を決めやすくなるという。そのうえでリスクが高い地域については「誘導区域からできるだけ除外したほうがいい」と強調する。 

浸水想定域に住宅誘導 まち集約の自治体9割で 防災後手、計画の再点検を :日本経済新聞

とりあえずハザードマップは見ておきたい

ご自身が住んでいるなど気になるエリアで自然災害が起こった場合の影響はどんな感じなのかを調べるにはハザードマップが役立ちます。こちらは国土交通省ポータルサイトで、各市町村で発信しているハザードマップを簡単に選択することが出来ます。

f:id:cbwinwin123:20180910094404p:plain(出典:国土交通省ハザードマップポータルサイト

エアコンや水道管、トイレなどのトラブルに対して気軽に安価に修繕依頼する

  • 「スペースマーケット修繕サービス」 がスタート
  • 工事マッチングアプリ「クラフトバンク」と提携
  • クラフトバンクを単体で使ってみてもいい
  • 家修繕ドットコムも
  • ホームインスペクション (住宅診断・建物状況調査)も

「スペースマーケット修繕サービス」 がスタート

空きスペースを使いたい人と空きスペースを貸したい人とをつなげるマッチングサービスであるスペースマーケットが、レンタルスペース提供者(ホスト)向けのサポートサービス「スペースマーケット修繕サービス」の提供を2018年7月30日から始めました。建物は設備や建具などが経年劣化していくので修繕のことまでケアしてくれるのは心強いです。

同サービスは、スペースの小規模なリフォーム・リノベーションや、急に発生した設備破損のトラブルが起きた場合、プロの職人に一般的な工事価格よりも廉価で依頼できるというもの。

職人に安価で修繕依頼/スペースマーケット | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」

f:id:cbwinwin123:20180902075720p:plain(出典:SPACEMARKET ホスト様向け修繕サービス)修繕やリノベーションを頼める職人さんを簡単に見つけます。

仲介会社を含まないため、通常に比べ約40%ほど工事価格の削減ができます。現在の対象エリアは1都3県ですが今後拡大予定です。

f:id:cbwinwin123:20180902084943p:plain(出典:SPACEMARKET ホスト様向け修繕サービス

工事マッチングアプリ「クラフトバンク」と提携

同サービスは、スペースマーケットと工事マッチングアプリ「クラフトバンク」とが提携することで実現しました。スペースマーケットは9214件(2018年9月2日現在)のレンタルスペースが登録されています。スペースマーケットとしてはホストからの登録スペースの修繕に関するニーズを埋めるため、クラフトバンクとしては販路拡大が狙えます。

f:id:cbwinwin123:20180902082007p:plain(出典:スペースマーケット | 貸し会議室から球場までレンタルスペース簡単予約)スペースマーケットにはおしゃれな感じの空きスペースがたくさん登録されています。

クラフトバンクを単体で使ってみてもいい

「工事を依頼したい人」と「腕の良い建設職人」をリアルタイムで直接つなぐアプリであるクラフトバンク2018年3月にスタートしました。地元の工務店に電話して、とか不動産管理会社に電話して、とかっていうのではなくスマホさえあれば、直接、リアルタイムで近くにいる職人さんに依頼ができるのです。職人さんにとっても空き時間に仕事を受けられたり、新規の取引先を増やすなどのメリットがあります。まさにシェアリングエコノミー!と思ったら、運営会社であるユニオンテックはシェアリングエコノミー協会に加入しています。スペースマーケットのホスト以外でも、クラフトバンクを単体で使って修繕やリノベーションを依頼してもいいと思います。

f:id:cbwinwin123:20180902083539p:plain(出典:クラフトバンク|腕の良い建設職人に直接依頼できるアプリ

家修繕ドットコムも

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民泊を育てていくために必要な2つのこと

  • 民泊新法は骨抜き?
  • 民泊の経済的側面よりも社会的規制をめぐる問題へシフト
  • 自治体の上乗せ規制はあくまでも社会的規制にとどめる
  • 民泊を育てる

民泊新法は骨抜き?

今年6月15日に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行され、7月29日時点で民泊届出件数は6,603件(民泊受理件数は5,235件)となっています。民泊仲介大手プラットフォームであるAirbnbの全国の登録件数は6月2日時点で5万件以上でした。急増するインバウンド(訪日外国人)の受け皿という観光の観点、空き家や空き室の有効活用というシェアリングエコノミーの観点から民泊を推進しつつも、違法な無許可営業を行うヤミ民泊に関しては地域住民の生活環境の脅威となったり利用者の安全が脅かされる事件も起きていることから、必要な規制を着実に実行していくことが重要です。現状としては、民泊を観光の受け皿としシェアリングエコノミーを推進したいとしつつも、現場となるマンションの管理組合や各自治体においては民泊の負の側面(騒音やゴミ出しなど地域住民の生活環境悪化など)への対策が最優先とされ、独自のルール(管理規約や条例)により事実上、民泊を締め出しているようなケースが目立ちます。まさにせっかくの民泊新法が骨抜きになっている状態ともいえます。

届け出を受理する割合が少ない自治体の多くは、民泊を営業できる区域や期間などを制限する追加規制を条例で定めている。京都市は家主が同居していない施設は約10分で駆けつけられる管理人が駐在するよう義務づけた。手続きの際の添付書類が通常より多い20点以上必要で不備が起きやすいという。任意の現地調査もあり時間がかかる。

民泊届け出 受理低調 自治体、追加規制で確認に時間 :日本経済新聞

(公財)マンション管理センターは27日、民泊対応状況に関する管理組合アンケート調査の結果を公表した。
調査は6月15日~7月6日、同センターに登録する約8,600組合に対してウェブ上で回答してもらった。有効回答数は105組合。
住宅宿泊事業法による民泊の取り扱いでは、「全面的に禁止」が96.2%を占めた。「一部許容」「全面的に許容」はいずれもゼロで、民泊を許容する取り決めをした組合はなかった。

マンション管理組合の96%が「民泊全面禁止」 | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」

f:id:cbwinwin123:20180825160244p:plain(出典:https://www.airbnb.jp/rooms/4909611?s=X72qjLzUAirbnbのサイトから。質の高い民泊をいかに広げていくかが課題です。

民泊の経済的側面よりも社会的規制をめぐる問題へシフト

当初、民泊をめぐる問題はインバウンドやシェアリングエコノミーの推進によりビジネスの拡大を狙った新興勢力と、それに反対する既存のホテル・旅館業界との対立といった趣きでした。しかし、現状では民泊の現場の生活環境との調整をどう図っていくかが大きな論点となっています。立教大学観光学部の東徹教授によるこちらの記事から重要な箇所をピックアップさせていただきます。

民泊問題に対処するルールづくりの過程において、当初は、インバウンド振興とシェアリング・エコノミーの推進という経済的な側面が前面に押し出され、民泊をビジネス・チャンスととらえる不動産業界等、民泊推進派と、規制の公平性を訴え、これに反発する宿泊業界が対立する構図がみられたが、ルールづくりの舞台が国から各地域に移るとその構図は一変し、住民の声が大きくなる結果、民泊の経済的側面よりも、生活環境をどう守るかという、社会的規制をめぐる問題が主要なテーマとなった。 

「民泊新法」は民泊に新たな秩序をもたらすのか - 東徹|WEBRONZA - 朝日新聞社の言論サイト

自治体の上乗せ規制はあくまでも社会的規制にとどめる

多くの自治体で条例による独自規制を制定しています。区域・期間制限を含む条例、広域性のみの条例など150自治体のうち52自治体が住宅宿泊事業法18条(区域を定めて期間を制限できる)を根拠に、民泊を規制する条例を制定しています。地域住民の安全安心な生活環境を整備するためにある程度の社会的規制は必要です。しかし、観光客の受け皿や空き家や空き室の有効活用といった経済的側面に対する理解もまた必要で、社会的規制をしつつも新しい宿泊サービスである質の高い民泊を後押ししていくことが自治体には求められます。

少なくとも、法第18条を地域独自規制の法的根拠とする以上、民泊の営業を制限する理由は、住民の生活環境の保護という社会的規制に求められなければならない。もちろん、「住専」地域や「平日」の営業制限が規制の理由としてふさわしい「特段の理由」に該当するかどうかは別途検討されるべきであろうが(注7)、少なくとも住民を守るための社会的規制は、法的根拠に基づく自治体としての当然の措置であり、国としてもある程度は認めざるを得ないものであろう。しかし、表面的にはともかく、規制の背後に既存宿泊業者を保護する意図があるとすれば話は別である。それは法第18条を根拠とした規制とは異なる「経済規制」に当たるからである。 

「民泊新法」は民泊に新たな秩序をもたらすのか - 東徹|WEBRONZA - 朝日新聞社の言論サイト

民泊を育てる

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無秩序な新築住宅の供給にNOを!

経産省に続き国交省でも若手職員プロジェクト

2017年5月に公開され、かなり話題になった経産省の次官・若手プロジェクトに続き、今年7月には国交省でも政策ベンチャー2030という若手職員プロジェクトによる最終報告が公開されました。タイトルは「日本を進化させる生存戦略〜都市も、地方も、個人も組織も課題を直視し、挑戦を続け、失敗から学び進化・適用する社会へ〜」です。とても固いですが中身は熱いです。

この度、2018 年3月 29 日に提示した未来シナリオを踏まえ、今後我々が取り組む べきアクションをまとめました。もちろん、本提言に掲げるアクションの実現に向けては多くの障壁が存在することは理解しています。また、2030年の豊かな日本社会の実現のために一定の痛みを伴うことも避けられないと考えています。ただし、超高齢化、急激な人口減少による誰も経験したことの無い未知の世界に突入する状況において、現世代である私たちが「何もせずに静観する」ことは最も罪深い行為であると感じています。 

日本を進化させる生存戦略 はじめに

空き家の増加とそれがもたらす外部不経済、放置空き家予備軍を発生を未然に抑制していくための措置、新築住宅の供給に一定の歯止めをかける、など気になることが言及されていました。

コンパクトシティに対する捉え方のズレ

2014年に施行された改正都市再生特別措置法に基づき、市町村が策定する街づくりの計画である立地適正化計画は、将来の人口予測や財政状況をもとに、都市機能と居住地を集約する特定区域を定めることになっています。2018年5月1日時点で全国の161自治体が計画を策定・公表しています。しかし日経新聞の調査によると、立地適正化計画を作った理由として8割超が「コンパクトシティが必要」と回答しつつも、「国の補助金事業や支援措置の申請に必要」という回答も約8割を占めており、市街化抑制・都市集約に対する捉え方が国と地方でずれていることがわかりました。未だに郊外の住宅開発を黙認している自治体もあるなど地方分権の負の側面が露呈しています。

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(出典:街の集約、補助金ねらい8割 自治体自発性乏しく :日本経済新聞

立地の観点を踏まえた住宅・土地税制等のメリハリ化

政策ベンチャー2030では無秩序な新築住宅の供給に歯止めをかけていくことの必要性を提言しています。要するに立地適正化計画の実行力を高めればいい話なのですが、今後どれだけこの提言が政策に反映されていくのか注目です。以下、関連部分の抜粋です。国土交通省 政策ベンチャー2030 - ホーム | Facebook

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