マチノヨハク

まちの余白を活用して新しい価値をつくる

令和3年版土地白書から見えてきたこと

2021年6月15日に令和3年版土地白書が公開された。不動産業界にもDXの潮流が到達し始めたり、コロナ渦でテレワークが広がったり、昨今の自然災害の甚大化や頻発により都市計画と防災の連携強化の見直しがなされたりしている。

令和3年版土地白書

増えている空き家は不動産市場に出ていない個人住宅

不動産市場に出ている賃貸住宅ならば管理は行き届いているため近隣に悪影響を及ぼすことは基本的には無い。しかし、不動産市場に出ていない個人住宅の場合は管理が滞りがちだ。室内に物が大量に残っていたり、庭木が繁茂していたりする場合はまず片付けや掃除が必要となる。多くのメディアで言われている空き家問題とは細かく見れば不動産市場に出ていない個人住宅の空き家をどうするか問題だ。

空き家が増え続けてもなお新築住宅は作り続けるという矛盾

平成の30年間で中古住宅市場は全くと言っていいほど育ってこなかった。多額の住宅ローンを組んで購入したマイホームはやがて空き家になり活用もされずまちの魅力や地域経済を阻害する要因になりうる。それでも新築住宅は相変わらずのペースで作り続けられるのである。

厳選される土地の資産価値

土地=資産と思う人はもはや約2割に過ぎない。裏を返せば都市部など厳選された土地の資産価値はいまだにある。 

ハザードマップを見る習慣はだんだんと出来つつある

台風や大雨など特に風水害の際にハザードマップを見ることを促す発信が行政やメディアからよく聞かれるようになってきた。情報が公開されそれを自ら取りにいくという情報取得の形は今後定着させることが重要だ。

テレワークの社会的な浸透

コロナ渦においてテレワークという言葉がこれだけ社会的に浸透したことは大きい。テレワークを普及させる上で課題が浮き彫りになってきたことも前進だ。働き方と働き場所の多様化と模索が続く。

アナログな空き家調査

いくら現場に行っても外観から空き家かどうかを判断するのは難しいしコストがかかり過ぎる(定期的に通ったり)。水道やガス、電気などライフラインの使用履歴から空き家かどうかを判断するのがベターではないか。その場合は個人情報の保護と利用の制度設計を詰める必要がある。

不動産取引の取引費用を不動産テックで下げる 

猫も杓子もDX感がある昨今、せめて標準的なICT化の実現は不動産業界の長年の課題だ。スマホとスマートロックがあればセルフ内見が可能だ。ビデオ会話ツールを使えば重要事項説明も非対面でできる。不動産取引の取引費用を下げることが今後なによりも重要だ(参考:中古住宅と賃貸住宅の取引費用)。

オンライン化と電子化は着実に進む 

オンラインによる重要事項説明は売買でもスタートした。脱ハンコの流れもあり電子書面の交付が次なる課題。

都市計画と防災の連携強化

コンパクトシティよろしく、拡散した市街地を集約しようと立地適正化計画が各自治体で策定され実行に移されてきている。しかし、居住地として誘導してきた土地が実は浸水リスクの高い土地だったことがわかるなど都市計画と防災の連携不足が露呈した。

不動産取引と防災の観点

そして不動産取引における重要事項説明にも水害リスクに関する説明が義務付けられるようになった。災害情報はハザードマップなど自らスマホで調べられるようになってきた。不動産のこと、建物のこと、まちのこと、土地のことなど自律的に情報取得することが重要だ。

日本の土地制度は再構築が必要

2021年6月16日未明に土地規制法が成立した。国会で参考人として質疑を行なった吉原祥子さんの音声がTBSラジオ「荻上チキSession」で紹介されていた

日本の土地制度の課題という重要論点

吉原祥子さんは民間のシンクタンクである東京財団政策研究所で日本の土地制度について研究をされている。今回成立した土地規制法の中身については課題がある。しかし、日本の土地制度が抱える課題については広く共有されるべき重要な論点だ。

国会の質疑の中では以前読んだ吉原祥子さんの著書「人口減少時代の土地問題」の要約とも言える内容が話されていた。以下、荻上チキSessionの音声をもとに吉原祥子さんの質疑の内容をまとめる。

土地の所有・利用を行政が正確に把握しきれていない

東京財団が土地問題に着目するきっかけになったのは「外資の森林買収」だ。実態調査のための研究プロジェクトが始まり、そこから見えてきたのはそもそも日本では土地の所有・利用を行政が正確に把握しきれていないという土地制度そのものの課題だ。それはつまり、人口減少や高齢化といった急速な社会の変化とそれに伴う空き家や空き地の増加に既存の制度が対応しきれていない部分があるということだ。一方で経済活動はグローバル化し、不動産は国際的な投資対象となっているのである。

土地所有者の探索が困難

土地所有者の探索においては住民票や戸籍が大きな情報源になるが、土地が所在する自治体に住民票を置いていない不在地主や国外に在住する不居住者は住民票や戸籍といった基礎情報がないため不動産登記が行われていなければ所有者探索は極めて困難になる。

所有権が極めて強い

日本は個人の所有権が諸外国に比べて極めて強いという特徴がある。例えば土地の売買について農地以外は売買規制はない。たとえその土地が安全保障上重要な国境離島や防衛施設の隣接地であっても売主と買主の合意だけで取引は成立するのである。

売買の不動産登記は任意であり登記をしないことも自由だ。土地の利用規制については農地法や森林法など個別の法律で一定のルールは定められている。しかし、農地の違反転用や森林の再造林放棄が事実上現状追認されているケースが少なくないなど、実質的な効力については課題も多いといわれている。

表面化している所有者不明土地問題

こうした現在の土地制度が抱える課題が具体的な事象となって表面化したのが近年、社会的な関心の高まった所有者不明土地問題*1であり、また安全保障上の懸念*2である。

土地は公共的な性質を持つ

土地は個人の財産であるとともに我々の暮らしの土台であり、経済活動の基盤であり、そして国土だ。土地は我々自身がつくり出せるものではなく次の利用者や次の世代に適切に引き継いでいく必要がある財だ。土地が持つそうした公共的な性質に鑑みると社会の変化に応じて制度の見直しを行うことは必要である。

持続可能な土地制度はつくれるか?

相続登記の義務化などの新制度を盛り込んだ所有者不明土地関連法が2021年4月に成立するなど土地制度の更新は少しずつ進んでいる。しかし、公共的な性格を持つ土地すなわち国土を行政が正確に把握できていないという根本的な課題の解決策となっているかは疑問が残る。

まずは日本の土地制度が抱える課題を多くの人が共有することが重要だ。持続可能な土地制度づくりはそこからはじまる。

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*1:不動産登記簿などの台帳を見ても現在の所有者が直ちにはわからないという問題。

*2:土地利用の実態を把握するための法的根拠が十分でなく万一の際に対応できる備えがないという問題。

中古住宅と賃貸住宅の取引費用

持続可能な住宅制度をつくるためには中古住宅と賃貸住宅の取引費用を下げることが重要だ。(参考:持続可能な住宅制度はつくれるか?

取引費用とは

総務省による令和元年版情報通信白書には取引費用とは何か、新しい洗濯機を購入するという例をもとに詳しく書かれている。洗濯機を購入すると一言で言っても、それに付随して様々な手間が発生するのである。

①どの洗濯機が良いかを調べるためのコスト
②欲しい洗濯機がどこで売っているかを調べるコスト
③価格の安さやアフターサービスの良さ等を踏まえてどこで買うのが良いかを調べるコスト
④店に出向くコスト
⑤店員と価格や条件を交渉するコスト
⑥新しい洗濯機が届くかどうか確認するコスト

取引費用とは?(出典:令和元年版情報通信白書>第1部 特集 進化するデジタル経済とその先にあるSociety5.0>第1節 デジタル経済の特質は何か>(3)3つ目のキーワード:取引費用

まとめると相手を探すコスト(①〜③)相手と交渉するコスト(④〜⑤)相手との取り決めを執行するコスト(⑥)だ。

令和元年版情報通信白書ではECサイトやネットオークションなどICTサービスを活用することで、これらの取引費用を限りなく下げることができるとしている。物やサービスの需要側から見るとスマホやパソコン、タブレットなどのICT機器をある程度使いこなせること、供給側から見るとECサイトなどオンライン上にあらゆる情報が公開されていることが重要だ。

住宅における取引費用とは

では住宅における取引費用とは何か。住宅を買う側借りる側、売る側貸す側それぞれの立場で違いがある。

取引費用とは、経済的な取引が行われるための情報収集や、取引の履行、権利の保護などにかかる費用のことである。住宅については、たとえば購入の際に物件が大きな不具合を抱えていないかを調べる費用が考えられるし、住宅を売ったり貸したりする側からは、買い手が約束した金額を払わなくなるリスクなども費用となりうる。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.20

現在の日本の住宅制度において住宅を買う側と借りる側であれば買う側、売る側と貸す側であれば貸す側の方が取引費用が高いことは「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」で指摘されている。住宅を買う側と貸す側の取引費用とはどのようなものがあるだろうか。

住宅を買う側の取引費用

住宅を買う側の代表的な取引費用を挙げる。

①住宅の性能や品質を調べるコスト
②住宅の販売価格が妥当なのかどうか調べるコスト
③ご近所にどんな人が住んでいるか調べるコスト
④近隣の環境*1を調べるコスト
⑤売り手や不動産屋と交渉・連絡調整*2するコスト
⑥売買に伴う所有権等の権利の移転にかかる登記手続きのコスト

この中で①〜④が相手を探すコストである。新築住宅と違い中古住宅の場合①〜②は高くなる(③〜④は同条件)。中古住宅の性能や質、それに裏付けられた販売価格がつけられているのかを正確に把握できれば問題はない。

中古住宅の流通には、買い手側にとって、住宅に深刻な欠陥がないと判断できるような情報が提供されることが重要であり、そのような情報を取得するために取引費用がかかる。そこで必要な情報とは、端的に住宅の質に応じた価格である。買い手は、売り手の提示する価格が住宅の質に見合わない不当なものだとわかっていれば、当然購入を控える。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.43

しかし、現状では中古住宅における①〜②のコストはとても高い。そのため中古住宅は買い控えられ、売り手側にとっても良質な中古住宅を供給するインセンティブが削がれる。その結果、中古住宅市場はなかなか成長しないのである。

しかし、もしそれが簡単にはわからないとなると、高い費用を払って質の悪いものを入手することになりかねない。価格に見合わないものが市場に混じっていて、しかもその質を判断するためには高い取引費用がかかるとすれば、買い手は購入を控えるようになる。質の悪い住宅のせいで平均的な価格が低くなってくると、売り手側から見ても良質な住宅が妥当な価格で売れなくなり、結局中古住宅の市場が成り立ちにくくなるのである。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.43-44

国土交通省のウェブサイトには「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」が公開されているがここ数年は目立った更新がなされていない。一方で、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会など民間の動きは活発である。

住宅を貸す側の取引費用

住宅を貸す側の代表的な取引費用を挙げる。

①借り手を探すコスト
②家賃を毎月しっかり払ってくれる借り手かどうか見極めるコスト
③貸した部屋を荒っぽく使って傷められてしまうリスク
④借り手が近隣トラブルを起こすリスク
⑤借り手が居座るリスク
⑥家賃の値上げができなくなるリスク
⑦借り手や不動産屋と交渉・連絡調整するコスト
⑧家賃が毎月払われるか確認するコスト

相手を探すコストが①〜⑥と圧倒的に多い。賃貸住宅の場合、貸し手は借り手との取引関係が継続的になることから様々な取引費用が発生する。そのため賃貸住宅の規模が大きくなるほどリスクは高まる。

賃貸住宅を考えるうえで重要な点は、取引費用が住宅規模の拡大によって大きくなると考えられることである。同じ土地に住宅を作るとすれば、当然小さい住宅よりも大きな住宅の方が高くつく。そのため大きい住宅の方が、空室になったときや借り手がきちんと家賃を払ってくれないときの損失は大きいし、傷みが酷くなったときの修理にかかる貸し手の負担も大きくなってしまう。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.23-24

そのため、なるべく規模が小さくあまり資金をかける必要がない(そこまで質が高くない)賃貸住宅を供給するということが合理的な選択となってしまうのである。 

同じ土地に複数の部屋を持つ同じ大きさのアパートを建設することを考えてみると、部屋の規模を大きくすれば一部屋あたりにかかる建設費用が高くなるだけでなく、戸数が少なくなるために一部屋の空室や損傷が貸し手に与える負担が大きくなることが予想される。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.24

賃貸住宅の平均面積を国際比較してみると東京42.3㎡、ニューヨーク75.1㎡、ロンドン84.4㎡、パリ71.4㎡と、東京の賃貸住宅の小ささが際立っているのである*3。これは賃貸住宅経営の取引費用の高さが要因の一つである。

不動産テックは取引費用を下げるか?

中古住宅と賃貸住宅の取引費用を下げる有力な手段として不動産テックに注目している。スマホやSNSが普及したように、不動産とICTを掛け合わせたサービスやプロダクトが今後ますます当たり前になっていくに違いない。

中古住宅の取引費用を下げる手段としては、中古住宅の性能や質、価格に関する情報をデータとして記録・蓄積し誰でもアクセスできる状態として公開することが重要だ。(参考:不動産データの整備・共有・オープン化。その最前線を追う

賃貸住宅の取引費用を下げる手段としては、内見予約をウェブ上でできるようにしたり賃貸管理業務のデジタル化はどんどん進める必要がある。しかし根本的には借り手保護の法律のアップデートが必要など、課題は多い。

*1:浸水エリアかどうか、地震に強い地盤かどうか、空き地に新しくビルが建つ計画があるかどうかなど。

*2:住宅ローンを組む場合は金融機関とのやりとりも発生する。

*3:愛ある賃貸住宅を求めて:NYC, London, Paris & TOKYO 賃貸住宅生活実態調査

持続可能な住宅制度はつくれるか?

空き家がなぜ増えているのかを調べてみよう特集ということで、第2弾の素材は砂原庸介著「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」だ。 

日本の住宅制度は新築住宅の持ち家が有利

「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」のエッセンスは帯文である以下の一文に込められている。

「どんな家に住むか、完全に自由な選択ができるのか、積み重ねられてきた政治的決定が選択を縛る」

住宅を買う借りるまたは売る貸すという一見個人の自由な選択だとみなされている行為は、政治的決定とその政治的決定を踏まえた個人の選択の相互作用により作り出された「制度」の影響を色濃く受けている。

ここで言う制度とは「公式の法律や非公式でありつつも集団で共有されている明文化されていない規範、受け継がれてきた習慣、先例の蓄積」など、個人の選択の指針(有利)にもなれば制約(不利)にもなるもののことだ。

「制度」が存在することで、個人がどのような行動を取ればよいのかについての指針が生まれる。そのうち、最も厳格に自由の範囲と逸脱への対応を定めたものが公式の法律である。その他にも、厳格さは緩くなるが、集団で共有されている明文化されていない規範、受け継がれてきた習慣、先例の蓄積、といったものも含めて「制度」として考えることができる。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.14

日本の住宅制度は新築住宅かつ持ち家を選択する世帯が有利で、中古住宅の持ち家や賃貸を選択する世帯は不利だ。後述する「取引費用」の観点から優良な賃貸物件の供給が少なく中古住宅市場も未熟である一方、新築住宅の持ち家を取得したい世帯は政府系金融機関による低利融資や住宅ローン減税、固定資産税・都市計画税の一部減免など様々な優遇が受けられるからだ。

そのようにして新築住宅の持ち家を取得した世帯が増えていった。そして新築住宅の持ち家を取得した世帯を支える住宅制度の正統性がさらに強化されてきたのである。

取引費用が足枷になる

金利の低下や将来の土地の値上がり期待などにより多くの人が住宅を建設し市場に多くの住宅が供給されると持ち家の住宅価格のみならず賃貸住宅の家賃も低下するかと思いきや、そうはなっていない。その理由として挙げられるのが取引費用という考え方である。

取引費用とは、経済的な取引が行われるための情報収集や、取引の履行、権利の保護などにかかる費用のことである。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.20

住宅を買う側または借りる側から見ると、住宅の性能や品質について正確な情報を収集するにあたってかかる費用や家具の入れ替え作業などがある。住宅を買うと借りるだと買う方が取引費用が高い。売買そのものや登記にかかる手続き、住宅ローンを組むとなると様々な審査も必要になるからだ。

住宅を売る側または貸す側から見ると、買い手や借り手を見つけるための広告費や滞りなく住宅代金や家賃を支払える買い手や借り手かどうかを見極めることに費やす費用などがある。住宅を売ると貸すだと貸す方が取引費用が高い。借り手との継続的な取引関係を考える必要があるからだ。

以下では貸し手の取引費用が高い要因について掘り下げる。

小さく質の低い賃貸住宅とそれを助長する借り手保護の法律

同じ土地に賃貸住宅を建てるとすれば小さい賃貸住宅よりも大きな賃貸住宅の方が費用がかかる。そのため大きな賃貸住宅の方が空室や家賃滞納のときの損失は大きく修繕にかかる費用も高くつく。滞りなく家賃を支払えたり場合によっては家賃の値上げに応じてくれる借り手を見つけられるならば良いが、なかなかそう都合良くは見つからない。

さらに第二次世界大戦中から強められた借り手の保護をテーマとする法律(借地借家法)の存在が大きい。この法律によって賃貸住宅の貸し手が契約満了を理由に借り手を退去させることや一度契約した借り手に対して家賃の値上げをすることが難しくなった。賃貸住宅経営に対する強い規制が存在することによって一定以上の大きさで質の高い賃貸住宅はなかなか増えないのである。

賃貸住宅の平均面積を国際比較してみると東京42.3㎡、ニューヨーク75.1㎡、ロンドン84.4㎡、パリ71.4㎡と、東京の賃貸住宅の小ささが際立っている。東京では半数近くの賃貸住宅が40㎡未満である。

東京、ニューヨーク、ロンドン、パリの賃貸住宅面積の比較図(出典:愛ある賃貸住宅を求めて:NYC, London, Paris & TOKYO 賃貸住宅生活実態調査) 

取引費用の観点から広く質の高い賃貸住宅は市場に出てきづらい。結果的に、一定以上の広さや質の高い住宅に住むために持ち家を取得せざるを得ないという状況が起きているのである。

中古住宅の質の判断と適正な評価が困難

中古住宅市場が未熟な要因も取引費用にある。買い手側から見ると中古住宅の価格はその質に見合うものなのか、その質を判断するための正確な情報へ手軽にアクセスできるのか、そもそも中古住宅の質を担保する情報は蓄積されているのか、そういったことがポイントとなる。売り手側から見ると中古住宅の資産価値やリフォームやメンテナンスなどの投資が売買価格に適正に評価されるのか、といったことが重要になる。

中古住宅の質の判断や適正な評価が現状ではまだまだ困難であることからそういった取引費用を避けて新築住宅を選択する(しかも新築住宅の持ち家取得は様々な優遇が受けられる)という状況が起きているのである。

これまで住宅を巡る個人の選択は法律や規範、慣習、先例の蓄積などの制度が指針または制約になっていること、取引費用という考え方により大きく質の高い賃貸住宅が市場に供給されず中古住宅市場も未発達であることについて述べた。次は地方自治体の政治制度に目を向ける。

特定地域・団体の個別的な利益が優先される地方議会

賃貸住宅が貧弱なため持ち家世帯が多く、中古住宅市場も発展していないためずっと同じ場所に住み続ける世帯が多い。このように住宅の所有を通じて人が地域と強く結びつくことでそれぞれの地域ごとの個別的な利益の主張が強まる。さらに地方議会の選挙制度である「大選挙区・単記非移譲式投票」はそういった住宅の所有を基礎とする地域の個別的な利益の主張を助長するのである。

地方議員は、大選挙区・単記非移譲式投票と呼ばれる、一人一票で多くの得票を得た候補者から順番に当選していく選挙制度で選ばれる。この制度は、①候補者個人に対して投票が行われ、②当選の敷居が極めて低くなるという特徴を持ち、結果として極めて限定された住民からの支持による当選が可能になる。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.134

長期的視野に立つ全体の民意を踏まえた行動*1よりも、自分を当選させてくれた住民に対する個別的な利益につながるような行動を優先するインセンティブが働くことになる。

どの程度の支持で当選できるかといえば、人口10万人程度の市であっても、おおよそ1000票程度で十分であり、候補者にとっての問題はこれをどう固めるか、ということに尽きる。多くの場合、候補者は特定の地域や団体と結びつき、自分たちを当選させてくれた住民に対する個別的利益の提供を優先するインセンティブを持つようになる。 
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.134

経済成長は止まり人口減少が進む中、コンパクトシティしかり都市の再編が重要になってくる。しかし特定地域や団体の個別的利益が地方議員を通じて自治体の政策に反映されると現状維持が優先される。将来を見据えた都市の再編には強い反発がもたらされるのである。

まとめ

持続可能な住宅制度をつくるために賃貸住宅と中古住宅の取引費用を下げることが重要だ。

ある「制度」のもとで、人々の特定の行動を合理的なものとしてきた条件が変われば、その行動がとられにくくなり、結果として「制度」の自己拘束性が弱まるということである。言い換えると、新築住宅を購入するという住宅をめぐる選択が、他と比較して必ずしも望ましいものではなくなり、単に好みの問題となれば、「制度」が変化する可能性が大きくなるということである。
「新築がお好きですか?〜日本における住宅と政治〜」P.222

*1:その時点では都市の外に住む人々(=将来の住民)に対するものも含めて広く薄く利益を追求していこうという視点

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