マチノヨハク

不動産市場に出ていない物件を活用して新しい価値をつくる

根本的な空き家対策とは

根本的な空き家対策とは

根本的な空き家対策とは

空き家は減るどころか増える

2018年住宅・土地統計調査によると全国の空き家数は846万戸(5年前から26万戸増)、空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は13.6%(5年前から0.1%上昇)といずれも過去最高を更新しました。

2015年に空き家対策特別措置法(以下、空き家法)が施行され自治体による空き家への立ち入り調査や指導、代執行といった介入、国から自治体への財政上の支援など様々な空き家対策が続けられています。民間単独または官民連携による空き家活用(または再生)プロジェクトや中古ストックのリノベーションも全国各地で取組が進められています。

一方で2011年以降、本格的な人口減少社会に入っているにもかかわらず直近10年間の新設住宅着工戸数は年80〜90万戸で推移しており、新築重視の住宅市場がいまだに続いています*1

出典:【図解・経済】新設住宅着工戸数の推移【時事ドットコムニュース】

出典:【図解・経済】新設住宅着工戸数の推移【時事ドットコムニュース】

野村総研のレポート「2040年の住宅市場と課題(2021/06/08)」では2038年の空き家数と空き家率を2254万戸と31.0%*2または1356万戸と20.9%*3という2つのシナリオで予想しており、今後も空き家は増え続けていくことが予測されています

出典:2040年の住宅市場と課題(2021/06/08)【野村総合研究所ウェブサイト】

出典:2040年の住宅市場と課題(2021/06/08)【野村総合研究所ウェブサイト】

つまり空き家対策や空き家活用は進んでいるものの、それ以上に新築住宅が作られ続けているため空き家は減るどころか増えていくことがシンクタンクで予測されているのです。

「新築を作り過ぎない」という発想と施策

不動産コンサルタントの長嶋修さんは10年以上も前から「住宅総量管理」を提言されています。人口動態などの指標に基づいて住宅総量目標を定め、税優遇や補助金などで新築建設のインセンティブやディスインセンティブをコントロールしていくという施策です。

空き家対策や空き家活用に取り組むことも大切ですがより根本的には「新築を作り過ぎない」という発想と施策が重要です。住宅総量のコントロールや人口減少社会に適応した都市計画、長く使い続けられる質の高いサステナブルな住宅の普及、都市計画と防災の連携といった取組を官民、そして個人がそれぞれの立場から取り組んでいく必要があります。

週刊東洋経済2021年10月16日号の特集「実家のしまい方」では空き家が増え続けるメカニズムが紹介されています。「老いた家 衰えぬ街 住まいを終活する(講談社現代新書)」などの著書がある野澤千絵教授も、本格的な人口減少社会である現代においてもいまだ高度成長期の新築・持ち家重視の住宅政策が続けられていることの問題点を指摘されています。

行きつくところ、空き家問題とは、国の住宅政策が限界にきていることと重なっている。高度成長期からの「造りっぱなし」の政策から、人口減少に転じても、なお発想が抜け出し切れていないからだ。「国は新築・持ち家に力を入れてきたが、住まいを畳むことまで視野に入れてこなかった」(野澤千絵・明治大学政治経済学部教授)。
実家が迷惑施設化「7戸に1戸空き家」日本の大問題 | 最新の週刊東洋経済 | 東洋経済オンライン | 社会をよくする経済ニュース

新築を作り過ぎという問題についてはコンサルタントや大学教授以外に行政職員も同様の問題意識を持っています。老朽化した空き家の代執行や空き家バンクを使った移住促進など自治体による空き家を使った施策はもちろん意味のあることですが、根本的には人口以上に住宅を作らない、つまり新築を作り過ぎないという発想と施策をセットで実現しない限り「穴の空いたバケツ」に水を入れ続けるという非効率な状態が続くことになってしまいます。

大阪市は19年3月、大阪府の宅地建物取引業協会、全日本不動産協会の大阪府本部と連携協定を結んだ。放置すれば倒壊などの恐れがある特定空き家の情報を両団体に提供し、専門家の視点で空き家ごとに活用策を提案してもらう。所有者と両団体の加盟事業者をつなぐなどして放置空き家の解消を狙う。
空き家が膨らむ要因について、市の担当者は「住宅総数が世帯総数を大きく上回る状況で、新規の住宅供給がなおも活発に続いている」(建築企画課)と話す。
関西の空き家高水準 放置防ぐ取り組み急ぐ: 日本経済新聞

*1:新型コロナの感染拡大や緊急事態宣言の影響があったものの2020年度の新設住宅着工戸数は約81万戸(前年度比8.1%減)

*2:2008-12年度の除却率(30.3%)の水準が続くシナリオ。

*3:空き家法施行後(2015-17年度)に除却が進んだと仮定した場合の除却率(83.2%)が今後も続くシナリオ。

空き家への不合理な税優遇取消を強化【神戸市】

空き家への不合理な税優遇取消を強化

空き家への不合理な税優遇取消を強化【神戸市】

神戸市の先駆的取組

2021年4月29日付けの日経電子版の記事によると「神戸市は2021年度、税優遇を取り消す空き家を60件指定する方針を決めた。」とあります。空き家への2020年度の税優遇取消は19件でしたので1年で3倍超に増えました。空き家への不合理な税優遇は以前から問題とされてきましたので神戸市のこの動きはこの問題に切り込む動きと言えます。

地方税法は空き家を壊してさら地にすると、建物が建っていた時よりも固定資産税が重くなるため、放置空き家を生むとの指摘がある。住宅とはみなせない物件の税優遇をなくし、空き家の適切な管理を促す。
空き家放置、税優遇取り消し3倍超に 神戸市21年度: 日本経済新聞

限りなく使われていない空き家にもかかわらず税優遇(住宅用地に対する特例措置)が適用され続けているのはおかしいよね、ということです。

出典:宅地に対する課税と特例【神戸市ウェブサイト】

出典:宅地に対する課税と特例【神戸市ウェブサイト】

空き家への不合理な税優遇取消を強化

2015年2月に施行された空き家対策特別措置法(以下、空き家法)では適正管理がなされていない空き家の所有者に対し区市町村が空き家の「立入調査」や「助言・指導」「勧告」といった行政指導、「命令」「代執行」といった行政処分*1をすることができるようになりました。そして最終手段である「代執行」の一つ手前の「勧告」まで行くと空き家*2への税優遇が取り消されるのでした。

出典:空家等対策特別措置法とは【NPO法人空家・空地管理センターウェブサイト】

出典:空家等対策特別措置法とは【NPO法人空家・空地管理センターウェブサイト】

神戸市の今回の動きは空き家法の通常の運用から一歩進み、「勧告」よりも前段階の「助言・指導」した空き家に対しても対象を広げ空き家への不合理な税優遇取消を強化したことが先駆的です。

実質的な増税を通じて空き家の放置を防ごうとする取り組みを、神戸市は20年度の徴収分から始めた。20年度の取り消しは19件。空き家対策特別措置法に基づき、物件管理の改善を求める勧告に踏み切った事案を中心に、市が取り消しを判断した。21年度は勧告よりも弱い助言・指導した物件にまで対象を広げ、選定した。
空き家放置、税優遇取り消し3倍超に 神戸市21年度: 日本経済新聞

税優遇取消の対象となる空き家は、

  1. 構造上住宅と認められない状況にある場合
  2. 使用の見込みはなく取壊しを予定している場合
  3. 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合

の3点です。

「取り壊しを予定している」は所有者へ連絡が取れないまたは意思がはっきりしない場合はどうするのか。「必要な管理を怠っている」はどのくらいの程度を言うのか。「今後人の居住の用に供される見込みがない」はどのくらいの期間のことなのか。などなど細かい基準が気になります。

出典:宅地に対する課税と特例【神戸市ウェブサイト】

出典:宅地に対する課税と特例【神戸市ウェブサイト】

背景に総務省からの通知

神戸市の今回の動きの背景には「管理が不十分で今後の使用の見込みがない物件を住宅とみなさない」といった総務省からの通知があります。この総務省からの通知を神戸市独自でカスタマイズして実践しているということで、他自治体の参考にもなります。

総務省はさらに、管理が不十分で、今後の使用の見込みがない物件を住宅とみなさないといった通知を自治体向けに出しており、神戸市はこの通知をもとに税優遇の取り消し対象を独自に広げた。市によると、標準的な戸建て住宅で、建物の有無による実際の税額の差は約4倍になるという。
空き家放置、税優遇取り消し3倍超に 神戸市21年度: 日本経済新聞

*1:行政指導よりも強制力が強い。

*2:厳密には特定空き家

「不動産ID」のゆくえに注目

「不動産ID」のゆくえに注目

「不動産ID」のゆくえに注目

アナログで非同期な不動産に関する情報

国土交通省で「第1回不動産IDルール検討会」が開催され、官民が保有する不動産情報の連携・蓄積・活用を進めるため「不動産ID」のルールづくりが始まりました。

不動産取り引きの活性化に向けて、国土交通省は、全国の土地や建物に「不動産ID」と呼ばれる番号を割りふり、官民が持つ不動産情報の連携を進めることになりました。AIを使った資産査定など新しいサービスの普及につながると期待されています。
「不動産ID」導入へ 国交省が検討会 今年度中にガイドライン | NHKニュース

不動産はまちに開かれている存在であるため公共性は自ずと高いはずですが、その情報については散逸していたり更新がされていなかったりして精度がイマイチです。不動産に関する情報がアナログで非同期であるため不動産取引において余計なコストが発生してしまっています。

国内の不動産には、土地・建物の共通番号(ID)が存在しておらず、住所や地番はあっても‶表記ゆれ”によって同一物件か否かが直ちには分からない。そのため、不動産会社が仲介や開発する場合に、さまざまな主体が保有する情報の収集や、消費者への情報提供を行なう際に手間や時間がかかるなど、非効率的な業務状況にある。
「不動産ID」ルール整備へ検討スタート | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」

狙いは不動産取引のDX

国土交通省不動産・建設経済局の令和3年4月15日付けの資料を読むと不動産IDのルール整備の経緯や背景がわかります。「新たなテクノロジーの積極的な活用」や「官民の各主体が保有する不動産関連ビッグデータの連携促進」という文言からはこれまでデジタル化がなかなか進んでいなかった不動産取引の領域を抜本的にDXさせていこうという狙いが伝わってきます。

出典:「不動産IDのルール整備について」国土交通省不動産・建設経済局(令和3年4月15日)

出典:「不動産IDのルール整備について」国土交通省不動産・建設経済局(令和3年4月15日)

不動産IDが整備され、さらにきちんと機能した先に不動産市場の透明性の向上や不動産業の生産性・消費者の利便性向上、低未利用不動産の利活用などなど、様々なメリットが想定されています。この通りに行けばもちろん良いです果たして。

不動産総合データベースは結局どうなった?

不動産に関する情報の一元化については過去に「不動産総合データベース」の構築に向けた動きがありました。物件情報や周辺地域情報などを集約してデータベース化し、それを当初は宅建業者が利用、ゆくゆくは一般ユーザーも利用できるようになることを見越していたようで、この動きはかなり期待をしていたのですが結局あまり進展がありませんでした。

今度こそはという個人的な思いもあり、今回の不動産IDの動きは注目しています。

巻口:不動産総合データベースについては、復活させていただきたい。お金をかけて作ったものですし。仲介や管理の事業者さんが、そのシステムを使うことができれば、官公庁に出向くことなくさまざまな情報を見ることができるはずです。そのデータベースはあるので、「復活してください」という要望です。
目指すは「2022年、全不動産のID化」/不動産テック協会・情報流通部会オンラインセミナー

納得解を得るためにできたこと〜映画「東京オリンピック2017 都営霞ヶ丘アパート」〜

都営霞ヶ丘アパート跡地:2021年9月撮影

都営霞ヶ丘アパート跡地:2021年9月撮影

東京2020オリンピックに伴う取り壊し

アップリンク吉祥寺で映画「東京オリンピック2017 都営霞ヶ丘アパート」を観てきた。明治神宮外苑にある国立競技場に隣接した都営霞ヶ丘アパートは、東京2020オリンピックに伴う再開発により2016年から2017年にかけて取り壊された。霞ヶ丘アパートは築60年近くで住人の平均年齢は65歳以上だった。高齢で、かつ単身や身体障がいを持つ人など200世帯が暮らしていた。

出典:映画「東京オリンピック2017 都営霞ヶ丘アパート」フライヤー

出典:映画「東京オリンピック2017 都営霞ヶ丘アパート」フライヤー

2012年7月に東京都から移転(立ち退き)の通知が霞ヶ丘アパートの住人に届く。同じ新宿区内にある3箇所の都営住宅という移転先は用意されてはいたが高齢になってからの引っ越しは数々の困難がある*1。かかりつけの病院から遠くなることや親しい隣人や知人と離れ離れになってしまうことなどだ。

必要だったのは福祉的な支援と対応

映画は霞ヶ丘アパートの住人の暮らしぶりや住人同士の会話などを淡々と映している。住人の戸惑いや怒り、悲しみ、不安、諦めがスクリーンから伝わってきた。

青山監督は、固定カメラの長回しを多用し、淡々と日常の風景を切り取っていく。ナレーションは一切なく、情感を排した映像ながら、取り壊しを唐突に知らされた戸惑い、強引な進め方への怒り、長年の住処を奪われる悲しみ、引っ越しへの不安が画面を通じて伝わってくる。
映画『東京オリンピック2017 都営霞ヶ丘アパート』:国立競技場近くから立ち退かされた住民の悲しみと怒り

特に高齢の住人が引っ越しのために部屋の荷物の片付けや梱包、運び出しをしている様子を見ると、もう少し若い人で誰か手伝える人はいなかったのだろうかと思う。取り壊す予定ともなれば入居者の新規募集もしなくなる。そのため新しい世代の住人は霞ヶ丘アパートに入居して来ず、住人は等しく歳を重ねていく。

このような状況下で長年住みなれた住まいの移転を要請するのであれば、手厚い福祉的な支援や対応が必要だったように思う*2

アップリンク吉祥寺にて

アップリンク吉祥寺にて

東京都からの補償金は17万1000円

伴侶に先立たれた単身者の場合、移転先の部屋は単身者用となるため以前よりも狭い。そのため、大きく使い慣れた家具や電化製品は処分する必要がある*3。東京都からの補償金は17万1000円*4。ほとんどの住人は引っ越し費用を自己負担にせざるを得なかった*5

引っ越しを業者に頼むにしても、東京都から出された補償金はわずか17万1000円。引き取ってくれる粗大ごみは5個までで、それ以上は有料だ。ほとんどの住民にとって引っ越し費用は持ち出しにならざるを得なかった。
映画『東京オリンピック2017 都営霞ヶ丘アパート』:国立競技場近くから立ち退かされた住民の悲しみと怒り

最終的に130世帯が移転をして20名以上が既に亡くなっている*6。亡くなった理由は移転だけが理由ではないが、高齢になってからの引っ越しや生活環境の変化が肉体的にも精神的にも大きな負担になることは確かだ。

都営霞ヶ丘アパート跡地:2021年9月撮影

都営霞ヶ丘アパート跡地:2021年9月撮影

納得解を得るためにできたこと

2021年9月某日、オリパラが終わり数日後に現地へ行ってみた。霞ヶ丘アパート跡地は全面的に仮囲いがされており中の様子を窺い知ることはできなかった。東京都の計画によると今後この場所は都立明治公園へと整備されるようだ。

出典:神宮外苑地区(a区域)のまちづくり(東京都都市整備局)

出典:神宮外苑地区(a区域)のまちづくり(東京都都市整備局)

オリパラという賛否両論が分かれる国家的事業を進めるにあたって、全ての人にとっての絶対的な正解を得ることは不可能だ。霞ヶ丘アパートの移転問題で言えば、より手厚い福祉的な支援や対応、実態に合わせた補償金の支払いなど納得できる解を得るためにできたことはまだまだあったと思う。

tokyo2017film.com

twitter.com

 

*参考記事

▼青山真也監督と元住人の菊池さんとの語りから立ち退きの経緯や様子がわかりやすく伝わってくる記事。

news.yahoo.co.jp

▼まち歩き的な観点からおもしろかった記事。

me38a.hatenablog.com

sanpototabi.blog.jp

*1:TOKYO MXのニュースでは馴染みのない地域に引っ越すことの不安を霞ヶ丘アパートの元住人である柴崎さんが語っている。

*2:東京都の「高齢者の居住安定確保プラン」の目標1は「高齢者の多様なニーズを踏まえ、住み慣れた地域で暮らせる住まいの確保」。

*3:TOKYO MXのニュースによる。

*4:ブログ記事「オリンピックで立ち退かされる高齢者たち」2014.6.27更新によると正確には立ち退き料のようだ。生活保護受給者にはこれに引っ越し費用がプラスされた。つまり、生活保護受給者以外の人は立ち退き料の17万1000円のみしか支払われなかった。

*5:TBSラジオ「アシタノカレッジ」2021.8.27(金)放送によると霞ヶ丘アパートの元住人の菊池さんの引っ越し業者への見積もり金額は30万円超だったことが語られている。

*6:TBSラジオ「アシタノカレッジ」2021.8.27(金)放送による。