憧れ（？）のマイホームは買った瞬間から資産価値が下がる
「持ち家or賃貸」ってよく見聞きします。持ち家派からすると、持ち家は資産になるけれど賃貸は家賃をドブに捨てているようなものだとか、間取りや内装を自分好みにカスタマイズできるなどのメリットがよく言われています。かたや賃貸派からすると、そもそも地価が下落傾向で持ち家は資産にならない、先行き不透明な社会経済情勢の中でローンを何十年も払うことがリスキー、引っ越しのコストが持ち家より低く居住地の自由度が高いなどがメリットですね。
ホリエモンチャンネル「マイホームは必要！？」では３７歳既婚者（子どもはまだ）の方からの質問に対して「（買った瞬間から価値が下がるから）賃貸のほうが良いと思います」と回答されています。
堀江貴文のQ&A vol.321〜マイホームは必要！？〜 - YouTube
住宅を買ったはいいけど何十年もローン組むなんて一気に負債を背負うような感覚です。それなのに資産価値も下がり続けるなんてあんまりです。そして２５年程度で価値がほぼゼロに。つまり住宅は”資産”ではなく”耐久消費財”のような扱いをされてきたということです。
日本の住宅は新築を買ったときに最も高く、中古住宅になったとたんにその価値が１５から２０％も低下。およそ１０年で半値となり、２５年程度でその価値がほぼゼロになるというのがこれまでの定説でした。多額の住宅ローンを組んで新築のマイホームを買っても、住んだ瞬間から資産価値とローン残高の目減り競争が始まる。住宅は資産ではなく、あたかも耐久消費財のような扱いをされ、いくら投資をしてもそれが価値に繁栄されることはなかったのです。
人口・世帯数減少の中、地価が跳ね上がることは望むべくもありません。高度成長期からバブル期位まではマイホーム購入は合理的な投資だったといえますが、現代は新築にせよ中古にせよマイホームを買う意味がなくなっています。
流動性を上げる、中古住宅を適切に評価する仕組み
ホリエモンチャンネル「マイホームは必要！？」では「流動性が大事」と言っていました。つまり、
- 流動性（売りたいときにすぐ売れること）が無いことが問題
- ファイナンスの仕組みや売りやすい仕組みを整備して流動性を上げる必要がある
- 「３０年ローン」は長過ぎるのでもう少し短くできる仕組みを導入したほうが良い
- ”良いものは良い”という考えのもと中古住宅を評価する仕組みが必要
点検や修繕をして建物の資産価値を出来る限り下げないようにする。中古住宅の価値を適切に評価する仕組みを整備する。 そうすることで持ち家であっても、売りたいときにすぐ売れる流動性のある中古住宅市場を目指す必要があると思います。
中古住宅を適切に評価するポイントは「住宅ローンの評価」
中古住宅の評価をするのは購入者です。そして購入者の多くは住宅ローンを組む。ならば「住宅ローンの評価」を見直すことがポイントになります。
建物を評価するのはとにもかくにも“購入者”だ。購入者がその価値を認めてくれなければ決してその評価額で買ってくれることはない。そしてその購入者は多くの場合“住宅ローン”を組むが、この“住宅ローンの評価”を見直すのが決定打となる。
そして中古住宅を購入する流れを作ります。
具体的には、コンディションの良い中古住宅には、金利の低い、あるいは期間の長い住宅ローンを貸すようにすると、購入者は新築や賃貸と比較して、その割安感や買いやすさを踏まえながら中古住宅の購入を決定する。新築と比べて買いやすいから、あるいは賃貸より有利だと思うから、中古の価格が維持・評価される方向に働くのだ。
一番高く買ってくれる不動産会社を導く
ホリエモンチャンネル「マイホームは必要！？」で紹介されていた「スマウリ」というサービスは複数の不動産会社のから一番高く買ってくれるところを導いてくれます。不動産仲介契約を獲得するために実際に売れる金額よりも高値をお客さんに伝えるような不動産仲介会社もあるので、スマウリのようなプラットフォームがいることで適切な中古住宅評価につながると思います。
（画像引用元）
望月 そういうのを自分も含めてやっていかなきゃいけないんだなとは思ってるんですけどね。分譲もやはり、いいものを建てても高く評価されないんですよ。結局、仲介屋さんが不動産を判断しちゃうので、いい評価をしてくれるお客さんまで届かないで、不動産会社の中で高い安いって判断されちゃうっていうのが現状であるんです。そこを飛び越えてエンドユーザーに、いいものはいいって評価されるようにしたいんです。
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