空き家の活用とまちの再生を地域を歩いて考える（認定NPOまちぽっと伊藤久雄さんのお話）part1

空き家が発生する３つの条件

もう１ヶ月も前ですが東京自治研究センター主催の「空き家・空き地対策とまちの再生」というフォーラムを聞いてきましたのでまとめます。講師は認定NPO法人まちぽっと理事の伊藤久雄さんです。実際にまちを歩かれて空き家や空き店舗活用の事例を研究されているということで参加してきました。当日配布された資料に基づいて箇条書きっぽく書いていきます。

まず空き家が発生する３つ条件についてです。

１．まち（都市）の形成過程

（１）戦災復興と木造密集地域の発生

街や都市の成り立ち、歴史的な形成過程が空き家の発生に大きく関係しています。戦後、高度成長期の昭和３０年代以降に多くの住宅が建設されましたが特に木造賃貸アパート（モクチン）が多いのが特徴的です。そして山手線外周部を中心に広範に分布している木造密集地域（木造住宅が密集し特に老朽住宅の立地割合が高く、かつ道路・公園などの公共施設等の整備が遅れている地域のこと）は建築基準法にもとづく新耐震基準導入以前に建築された木造建築物が多く、更新時期を迎えているものの、狭隘道路や行き止まり道路、狭小な敷地や未接道敷地が多い、権利関係が複雑などによって建て替えが困難なエリアです。

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（画像引用元：「木密地域不燃化１０年プロジェクト」実施方針）

（２）大量の団地建設と大規模住宅開発地の一斉入居

１９６０〜１９７０年代頃に建設された団地は５階までにはエレベーター設置が義務づけられていない時期であったため、エレベーターが設置されていなものが多く高齢者には階段の上り下りが厳しいです。そのため４階、５階の空き室増加に拍車をかけています。一斉入居した子育て世代が一斉に高齢化し建物も老朽化しています。

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高度経済成長期、憧れの的だった「団地住まい」ってどんな暮らし？ | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト

（３）マンションの老朽化と空き室

マンションもまた老朽化と高齢化が同時進行しています。全国のマンション戸数は約６００万戸。推計１,４８０万人が暮らしています。なかでも築３０年超のマンションあ１２９万戸あり、今後も増加する見込みだそうです。そして居住者の年齢も６０歳以上の世帯主が半数に達しています。

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マンション戸数は平成２５年末現在、約６０１万戸。約１,４８０万人が住んでいます。

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マンション世帯主の高齢化が進んでいます。

（画像引用元：平成２５年度マンション総合調査結果）

２．道路・宅地等の条件

（１）大規模住宅開発とミニ開発

大規模住宅開発地区も一斉入居が普通でした。そこでは一斉に高齢化が進み、子どもたちが世帯分離して戻らない世帯は高齢二人世帯になり、単身世帯になり、最終的には空き家になります。空き家になっても親族が管理している場合は老朽化の進行はゆっくりですが、管理する人がいない場合は老朽化が激しいです。約５０年前に住宅地として開発され高齢化が進み、一部建て替えた住宅もありますが多くは老朽化が目立ち、空き家、空き室の目立つアパートが目立つ地区。農地が小規模に切り売りされてミニ開発された地域は袋路地状道路（袋状宅地）が非常に多く、行き止まり宅地のため単身世帯や空き家が増えて行く状況になると防災などの課題が顕在化してきます。

（２）最寄駅との距離

最寄駅との距離が近いと、その他の条件が悪くても建て替えが進んでいるようです。３代にわたって建て替えが進む東大和市南街の「４軒長屋」が紹介されていました。

（３）区画道路の整備状況

区画道路が４mから６mに整備されたところ、とりわけ６m以上あるところは建て替えが進んでいるようです。事例として紹介されていた小平市東学園町は戦前には国土開発によって別荘地として開発されましたが、区画道路（沿道宅地のための交通、日照、通風等のための道路。宅地内の住宅に接面する道路。）が広く、戦後は宅地化され、住宅の建て替えがおそらく２代にわたって進んでいる地域だそうです。　